ИПОТЕКА ДЛЯ БЕДНЫХ И БОГАТЫХ

Жилье — вот главная проблема россиян. А значит, и проблема российской власти. В рамках национального проекта “Доступное и комфортное жилье” на решение квартирного вопроса выделяются огромные средства — миллиарды! Однако количество нуждающихся в улучшении жилищных условий не уменьшается. Помочь всем материально государство не может. Правительственные чиновники ищут механизмы, которые бы заставили нацпроект работать с большим эффектом. Один из таких механизмов — ипотека.
У тех, кто перешагнул возрастной рубеж и не может претендовать на финансирование в рамках поддержки молодых семей или молодых специалистов агропромышленного комплекса, у тех, кто не является бюджетником и у кого нет шансов получить ведомственное жилье, выход остается один — купить квартиру в рассрочку, заняв деньги у банка, пусть даже в конечном счете покупка обойдется намного дороже.
На московском рынке банковских услуг ипотека — популярный продукт. Тем не менее конкуренция заставляет банки расширять свою региональную сеть. Только в Тюмени ипотечные кредиты выдают 26 банков. И в течение этого года на ипотечный рынок выйдут еще шесть финансово-кредитных учреждений. Но всем ли смогут помочь банкиры?
Специалисты банков, работающих в Тюменской области, не скрывают: минимальный уровень доходов клиента, который может рассчитывать на ипотечный кредит, 15 тысяч рублей в месяц на одного члена семьи. И с сожалением констатируют: большинство нуждающихся в приобретении жилья получают не больше 10 тысяч.
Кредит на жилье. Где и почем?
В прошлом году, по данным Центробанка РФ в Тюменской области, средний срок ипотечных кредитов на юге нашего региона составил 16 лет. Средняя процентная ставка — 14% годовых в рублях, 12% годовых — в валюте. Средний размер ипотечного кредита — около 800 тысяч рублей. Без первоначального взноса сегодня взять ипотечный кредит возможно в четырех банках (“Банк Москвы”, “Запсибкомбанк”, “УРСА Банк”, “Ханты-Мансийский банк”), также кредит без первого взноса дают “Росбанк” и “ВТБ 24", но только если в качестве залога выступает имеющееся жилье, дополнительно к приобретаемому.
По стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в Тюмени работают 11 банков — “Агроимпульс”, “Агропромкредит, ”АК БАРС", “Драгоценности Урала”, “Московский банк реконструкции и развития”, “Московский капитал”, “Сибконтакт”, “Собинбанк”, “Уралсиб”, “Уралтрансбанк”, “Юниаструмбанк”. Отметим, что в 2006 году АИЖК перешло на дифференцированную процентную ставку по своим кредитам в зависимости от срока займа и размера первоначального взноса, а также трижды за год снижало величину процентных ставок. Сейчас они находятся в диапазоне 11-14%. В планах АИЖК на этот год — снижение минимальной ставки до 10%.
По данным экспертов Интернет-портала “Вся ипотека Тюмени”, население в большей степени доверяет местным банкам, а потому они лидируют на рынке ипотеки. А кому доверяют сами банкиры? Рассказать об этом им представилась возможность на первом в этом году заседании пресс-клуба “Квартирный вопрос — Диалоги о недвижимости”.
Шанс зависит от зарплаты
“Западно-Сибирский банк Сбербанка России” рассчитывает на солидных клиентов, но в то же время постепенно снижает социальную планку: теперь у заемщика есть возможность взять кредит под залог приобретаемого жилья, максимальная сумма кредита увеличилась, а первоначальный взнос снизился до 10%. В этом году “Западно-Сибирский банк Сбербанка России” планирует выдать в кредит на покупку недвижимости 12-14 миллиардов рублей.
В банке “Агропромкредит”, как рассказал его директор по региональному развитию Сергей Самусенко, минимальная ставка по ипотеке составляет 11% годовых, максимальный срок кредита — 30 лет, а максимальный возраст клиента на момент окончания выплат — 75 лет. Заемщики банка, по выражению Самусенко, “далеко не сливки общества”, средний возраст — 30-48 лет, средний уровень доходов — 20-30 тысяч рублей в месяц, средний размер кредита — 1,5 миллиона.
У “Запсибкомбанка” первоначальный взнос — 15%, а пороговое ограничение по возрасту для заемщиков — 65 лет, кроме того, банк берет на себя все обязательства по страхованию. По словам начальника кредитно-инвестиционного департамента банка Полины Шанауриной, клиенты, которые берут ипотечный кредит, “люди не бедные, в основном это служащие и сотрудники северных нефтегазовых организаций, которые зарабатывают больше 15 тысяч рублей в месяц и стремятся рассчитаться с банком как можно быстрее, средний срок расчета сегодня составляет 7 лет”. Полина Шанаурина также подчеркнула, что “Запсибкомбанк” сегодня единственный в Тюменской области банк, аккредитованный для участия в проекте “Комарово”. Займ (от 2,8 до 5,2 миллиона рублей) со сроком расчета в 20 лет уже получили около 30 будущих владельцев коттеджей. У этих заемщиков уровень ежемесячного дохода гораздо выше — от 50 тысяч рублей. В среднем коттедж в Комарово стоит 4 миллиона рублей, но участники проекта просят у банка больше, потому что включают в стоимость жилья еще и “начинку” — благоустройство, ремонт, мебель, технику. Причем, отмечают банкиры, изначально проект “Комарово” преподносился властями как социально значимый проект, потом получил в народе статус элитного жилого комплекса для богачей, а сейчас коттеджи из разряда дорогостоящих вновь перешли в разряд доступного жилья, ведь сегодня 4 миллиона — это средняя цена современной трехкомнатной квартиры.
Кто накручивает цены?
Упоминание о ценах тут же вызвало массу комментариев. По данным риэлторов, рост цен на рынке первичного жилья за минувший год составил 80 процентов, на рынке “вторички” и “долевок” — 95 процентов. “Цена квартиры складывается не из цены за кирпичи и металл. Квартира стоит ровно столько, сколько за нее готовы заплатить! — убежден координатор проекта ”Жилищный комплекс “Даудель”, заместитель генерального директора холдинговой компании “Сибинтел” Игорь Михайлов. — При северных зарплатах, а солидная часть покупателей в “Дауделе” — из северных автономных округов, реальная цена за квадратный метр — 67 тысяч рублей. Если мы сделаем такое предложение, уверен: рынок его спокойно проглотит".
Такие намерения застройщиков идут вразрез с планами российского правительства по снижению стоимости жилья. Впрочем, чиновники признают: цены взлетели, потому что страна оказалась не готова к строительному буму. Строители, воодушевленные нацпроектом, принялись возводить миллионы квадратных метров, используя по большей части привозные дорогостоящие материалы, местных в связи с ростом объема строительства многим попросту не хватило. Производство тоже не выдержало темпов строительства, ведь, в частности, по цементу в России уже 10 лет почти не вводилось новых мощностей. На рост цен сыграли и перекупщики. Недвижимость за несколько последних лет стала самым выгодным вложением средств.
На одном из недавних заседаний Госдумы вице-премьер РФ Дмитрий Медведев перечислил, что мешает реализации нацпроекта (бюрократические барьеры, несогласованность действий различных ведомств, усложненная процедура получения земель под застройку), и назвал меры, предпринятые для улучшения ситуации на рынке жилья (снижение ставки рефинансирования ипотечных кредитов, закон о долевом участии граждан в строительстве, поправки в Гражданский и Земельный кодексы, новая редакция Градостроительного кодекса РФ). “Ипотека станет доступной большинству россиян к 2010 году”, — пообещал Медведев. К этому времени правительство планирует снизить инфляцию до 5-6 процентов, а следом должны снизиться и ставки по ипотечным кредитам.
Вариант со скидкой
Однако тюменцы уже сегодня могут купить квартиру, получив займ под 5,8 процента. Такую ставку кредитования предлагает потребительский ипотечный кооператив “Наш город”. Уже 5 лет “Наш город” предоставляет желающим возможность приобрести жилье с помощью социальной ипотеки. За это время полностью рассчитались за свой угол 102 человека, 270 пайщиков еще рассчитываются, а всего социальной ипотекой воспользовались 612 человек. Как говорит председатель правления ПИК “Наш город” Олег Касьянов, в свое время он и его компаньоны переняли германский опыт накопительной системы кредитования — так называемые кредитные союзы или строительные сберегательные кассы. Механизм социальной ипотеки действует следующим образом: потенциальные покупатели жилья вступают в кооператив заранее — кто за два года, а кто и за десять лет до момента покупки квартиры. За это время исходя из своих возможностей они вносят деньги до накопления примерно половины стоимости своего будущего жилья, после чего приобретают право на получение льготного кредита для погашения всей суммы. И затем, проживая в собственном жилье, уже гасят этот кредит. Деньги на кредиты новым пайщикам выдаются из общего паевого фонда, где аккумулируются все накопленные участниками сбережения и средства от погашения займов и ссуд. Основными потребителями услуг кооператива являются две социальные категории — служащие и рабочие государственных и частных компаний. Есть среди пайщиков и банковские служащие, которым вполне реально воспользоваться банковским кредитом, однако социальная ипотека дешевле, а люди сегодня умеют считать деньги.
Финансовый лабиринт
Между тем банкиры тоже могут сыграть на понижение цен. Координатор проекта “Даудель” Игорь Михайлов на заседании пресс-клуба “КВ — Диалоги о недвижимости” обратился к представителям финансово-кредитных организаций с предложением: “Пусть банк идет к застройщикам не просто с деньгами, а со своими клиентами, и мы предложим им квартиры по выгодной цене”.
“Банки вообще не хотят работать с застройщиками, потому что им это не выгодно! — подхватила тему генеральный директор ООО ”Калинов мост" Наталья Табокова. — Для оформления кредита строительная компания должна предоставить целый пакет документов, но чтобы их собрать, порой, из-за бюрократических проволочек, необходимо год-два. И мы попросту теряем деньги. А потому приходится рассчитывать лишь на собственные средства и на вклады дольщиков... Это московские застройщики работают с 300-процентной прибылью, а в регионах строительные фирмы получают минимальный доход!"
В ответ на это все присутствующие на заседании представители банков в один голос заявили, что такое отношение к застройщикам связано с дифференциацией рисков: вероятность невыплаты долга со стороны застройщика намного больше, нежели со стороны обычного заемщика. “Многие застройщики, пытаясь избежать лишних расходов, часто используют различные схемы, например, не регистрируют доли, — отмечает начальник отдела организации кредитования частных клиентов ”Западно-Сибирского банка Сбербанка России" Сергей Кравченко. — А потому банк не может предоставить кредит на “долю”, ведь стопроцентной гарантии, что дом будет достроен и сдан, нет. Поэтому мелким застройщикам лучше объединиться в крупные компании, холдинги, которые смогут дать банку необходимые гарантии, минимизировать риски и предоставить широкий спектр предложений покупателю".
Найдут ли строители общий язык с банкирами? Вопрос почти что риторический. Банки рисковать не хотят, да и не вправе. Так что пока риск берут на себя те, кто нуждается в жилье.
Председатель Тюменской областной Думы Сергей Корепанов: "Деньги на решение квартирного вопроса и на федеральном, и на региональном уровнях есть. Нет политической воли и подходящего механизма взаимодействия между банками, властью и людьми. Только около 1% молодых людей в сегодняшних экономических условиях способны купить квартиру".
Социальный портрет заемщика:
Социальный статус: служащий крупной компании. Возраст: от 30 до 50 лет. Образование: высшее. Зарплата: от 1000 у.е. в месяц. Семейное положение: есть созаемщики и несовершеннолетние дети. Стартовые условия: есть сбережения для первого взноса или недвижимость, которую можно использовать в качестве залога.
Президент России Владимир Путин: “Сегодня ипотечные кредиты стали дешевле и ”длиннее". Но может ли ипотека быть дешевле 11%, если у нас инфляция 9%? Главный вывод — нужно укреплять экономику и подавлять инфляцию до 4-5%, это позволит довести средние ставки ипотечных кредитов до 5-6%. А то, что банки выдают кредиты в основном на готовое жилье — это реалии нашей экономики, банки хотят не только заработать, но и защитить себя от определенных рисков, связанных с недостроями и долгостроями".
10610 рублей — столько в среднем зарабатывает житель Тюменской области в месяц. По данным мониторинга областного департамента социального развития, среднемесячная начисленная заработная плата за 2006 год по сравнению с 2005-м увеличилась на треть и составила 12916 рублей. С 5459 до 7806 рублей вырос средний заработок бюджетников. Однако разница между зарплатами по отраслям производства еще достаточно велика: от 6 до 26 тысяч рублей. Сегодня по-прежнему больше всех зарабатывают финансисты, нефтяники и газовики, строители и риэлторы. Самые низкие зарплаты у коммунальщиков, тружеников сельхозпредприятий и работников рыболовных и рыборазводных предприятий.