Рынок жилья: от роста цен к стабилизации?

В одном зале собрались все профессиональные игроки рынка — от риэлторов и застройщиков до банкиров и оценщиков. Одним из главных событий форума стало подписание соглашения о сотрудничестве профессиональных объединений.

«Таким образом, форум стал самой важной в регионе площадкой для всех участников рынка недвижимости», — отметил председатель «Объединения риэлторов Тюменской области» Олег Касьянов.

План для застройщика

«Тюменская область — регион-лидер в вопросах строительства жилья, — подчеркнул, открывая форум, заместитель председателя регионального парламента, член фракции «Единая Россия» Сергей Холманский. — В этом году застройщики юга области планируют ввести в эксплуатацию более миллиона квадратных метров жилья».

Это подтвердил и начальник Главного управления строительства и ЖКХ Тюменской области Андрей Никитин.

Впервые резкое увеличение ввода жилья наблюдалось в 2005 году. За пять лет область добилась двукратного увеличения объемов строительства. И сегодня перед застройщиками стоит четкая задача — ежегодно прибавлять на 10 процентов.

По словам Никитина, чтобы стимулировать отрасль к развитию, правительство области подводит к объектам комплексной застройки инженерные коммуникации. И эта мера действительно помогает. Так, только в Нижнетавдинском районе благодаря участию бюджетных средств стали строить в три раза больше.

Однако у этого процесса есть как положительные, так и отрицательные моменты. Построенное жилье все чаще не находит своего покупателя — потребительские возможности до сих пор до конца не восстановились. Хотя нуждающихся в улучшении квартирных условий еще хватает. Только в Тюмени в очереди стоит более 13 тысяч человек.

Посткризисные цены застыли на уровне 37,5 тысячи рублей за квадратный метр в новостройках и 42 тысячи рублей — за квадрат на вторичном рынке. С точки зрения ценообразования рынок недвижимости можно назвать стабильным.

Ипотечные миллиарды

С 2005 по 2009 годы Россия демонстрировала устойчивую растущую динамику по выдаче ипотечных кредитов. И если пять лет назад все начиналось с 57 миллиардов рублей в целом по стране, то в пиковом по показателям 2008 году сумма ипотечных кредитов достигла 655 миллиардов рублей. Кризис значительно сократил объем выдачи ипотеки — до 152,5 миллиарда рублей.

Увеличил кризис ставки по ипотечным кредитам. Своего максимального значения они достигли в апреле прошлого года — 14,6 процента годовых. В это же время с рынка ушло большинство игроков, а оставшиеся значительно ужесточили требования к потенциальным заемщикам. Эта мера была вызвана ростом просроченной задолженности, которая в пик кризиса выросла в 3,5 раза и составила на начало 2010 года 18,5 миллиарда по рублевым кредитам и 12,5 миллиарда рублей — по кредитам, выданным в иностранной валюте.

Сейчас рынок ипотечного кредитования начинает постепенно оживать.

В Тюменской области уже работает ряд программ банков, по которым кредит можно взять под 9 процентов годовых. Средняя ставка составляет 13 процентов. Первоначальный взнос — от 10 процентов, а срок кредитования может достигать 50 лет.

Однако брать большие суммы в долг у банков тюменцы сегодня не готовы: средняя сумма ипотечных кредитов составляет 1 миллион 207 тысяч рублей.

Стройплощадки: взгляд в будущее

В Тюмени сейчас насчитывается более 100 строящихся жилых объектов. Около 20 процентов из них заморожены.

Домов с готовностью от 70 процентов и выше — почти половина. А новых строительных площадок совсем немного — всего порядка 10 процентов. И на большинстве из них строительные работы пока не ведутся — еще далеко не все застройщики вышли из кризиса и готовы начинать новые проекты.

Впрочем, и застройщики, и риэлторы в один голос твердят, что если сейчас не начать активно закладывать новые строительные площадки, то через пару лет областная столица столкнется с острой нехваткой жилья на рынке. Застройщикам просто нечего будет предложить своим покупателям.

Законодательство не мешает компаниям временно приостановить работы на стройплощадке. «Иногда такая мера просто необходима, чтобы оглядеться и понять складывающуюся на рынке ситуацию», — уточнил заместитель начальника управления государственного строительного надзора по Тюменской области Виктор Кулемин. Он также рассказал, что брошенных недостроев в областной столице на сегодняшний день нет. У каждого из домов есть свой хозяин, и даже если компания находится в стадии банкротства, дольщики могут тем или иным способом получить собственные квартиры. Правда, цена таких квадратных метров значительно возрастает — не только за счет дополнительных вложений, но и за счет потраченных неудачливыми покупателями времени и нервов.

Если застройщик — банкрот

Специалисты рынка недвижимости констатируют: ажиотаж вокруг темы двойных продаж и банкротств застройщиков не спадает. Хотя Тюмень в этом смысле благоприятный город и здесь таких случаев относительно немного.

Остаться ни с чем дольщик может в трех случаях: в случае банкротства застройщика и двойной или незаконной продажи объекта.

К сожалению, в период кризиса многие застройщики оказались в сложном финансовом положении. Чтобы списать дебиторскую задолженность, компания вступает в процедуру банкротства. И тогда на стройке появляется новое лицо — арбитражный управляющий.

Что же делать дольщику, если он узнал о банкротстве застройщика? Во-первых, как советуют специалисты, связаться с арбитражным управляющим и узнать, какая именно процедура введена на предприятии.

Компания должна признать за покупателем права на конкретную приобретенную им квартиру. Если удастся получить такую бумагу, то суд в большинстве случаев будет на стороне дольщика.

Защитить себя от последствий банкротства дольщик может несколькими способами. Во-первых, он может потребовать расторжения договора долевого участия. Правда, эта схема защиты является малоэффективной. Реестр кредиторов предполагает денежные, а не имущественные требования, и когда дольщик расторгает договор, он обращается к арбитражному управляющему с требованием, чтобы его внесли в реестр кредиторов. Однако если у застройщика нет возможности выполнить денежные обязательства, дольщик может в итоге остаться ни с чем.

Другой способ — обратиться в суд и потребовать признать право собственности на не завершенный строительством объект. За дольщиком при этом закрепляется конкретная квартира, обозначенная в договоре долевого участия в строительстве.

Этот вариант для защиты более действенный. Однако по таким вопросам пока нет однозначной судебной практики. Обычно суд удовлетворяет требования, только если дом возведен полностью, но бывают и исключения. Например, в декабре 2009 года Ленинский районный суд признал право собственности на квартиру на девятом этаже здания по улице Камчатской в Тюмени — при том, что это был не законченный строительством объект, в котором фактически было построено всего восемь этажей.

Третий способ — признание за дольщиком права соинвестора на долю в инвестиционном контракте в виде конкретной квартиры. Эта практика, как отмечают риэлторы, тоже пока мало отработана, но пробовать, если вдруг застройщик оказался банкротом, стоит все три варианта.

Первичка: совет покупателю

Чтобы не оказаться в числе тех, кто купил долю и остался в итоге ни с чем, риэлторы предложили несложный алгоритм действий покупателя «первички».

Первое, что должен сделать будущий собственник квартиры в новостройке, — поехать на стройплощадку и посмотреть, работает ли на ней кран, строится ли реально приглянувшийся дом.

«Также надо ознакомиться с деятельностью застройщика, узнать, какие объекты и в какие сроки он строил раньше, имеется ли у него исходно-разрешительная документация на строительство этого объекта, — советует председатель правового комитета НП «Объединение риэлторов Тюменской области», директор агентства «Меценат» Ирина Первухина. — Выяснить, есть ли у застройщика документы на землю, проектно-сметная документация и разрешение на строительство. Все эти документы покупателям жилья застройщик обязан предоставить по первому требованию. И если чего-то не хватает, стоит задуматься: а нужно ли вкладывать деньги в непонятный проект?»

Перед заключением договора необходимо показать его юристу. После заключения сделки договор должен быть зарегистрирован в Регистрационной палате.

37,5 тыс. рублей стоит квадратный метр в новостройках Тюмени.