Подводные камни жилищного строительства

Строительство жилых многоквартирных домов в тюменском микрорайоне “Тура” и проблемы, возникшие в связи с проведением межевых работ, оформлением прав на земельные участки под создаваемое жилье, стали предметом серьезного разговора на совещании, состоявшемся в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому и Ямало-Ненецкому автономным округам. В нем приняли участие специалисты управления, представители департамента имущественных отношений, областного фонда развития жилищного строительства Тюменской области, компаний-застройщиков.
Тема совещания выбрана не случайно. В Тюмени, как и во многих других российских городах, бурными темпами развивается жилищное строительство. И ситуация, складывающаяся сегодня вокруг оформления прав на земельные участки под строительство многоквартирных жилых домов в “Туре”, типична для всей России.
Как известно, долевое строительство компании обычно начинают за счет собственных средств. В соответствии с буквой закона, прежде чем заложить фундамент возводимого дома, застройщик обязан получить разрешение на строительство, представить или опубликовать проектную декларацию. Также он должен оформить на срок не менее года договор аренды или зарегистрировать право собственности на земельный участок и провести его межевание с постановкой на кадастровый учет. Только при соблюдении всех этих условий компания-застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков для продолжения строительства.
По словам руководителя управления Росрегистрации Александра Одинцова, на деле все выглядит несколько иначе. Многие строительные фирмы, едва выиграв на торгах земельные участки, тут же начинают их интенсивно застраивать. Параллельно с этим идет оформление разрешений на строительство, договоров аренды, межевого дела — на все уходит не один месяц. И хорошо, если этот процесс будет закончен до того момента, когда представитель фирмы-застройщика вместе с первым дольщиком обратится в Росрегистрацию для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Интенсивные темпы застройки областного центра привели еще к одному казусу: некоторые строительные фирмы оформили договоры аренды земельных участков на срок менее года, поставив себя тем самым в тупиковую ситуацию. Согласно Земельному кодексу, государственной регистрации подлежат только те договоры аренды, которые заключены на срок 1 год и более. Если договор не зарегистрирован и в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) не отражены права арендатора, он не может привлекать дольщиков — физических лиц для продолжения жилищного строительства.
Немало вопросов возникает сегодня и вокруг самих земельных участков, предназначенных для жилищного строительства. Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право собственности и право аренды таких земельных участков переходят в залог ко всем участникам долевого строительства. При этом в ЕГРП вносятся соответствующие записи об ипотеке на данные земельные участки.
Нередки случаи, когда, выиграв на торгах тот или иной участок, фирма принимается строить на нем сразу несколько домов. Между тем в соответствии с требованиями федерального законодательства, земельный участок, являющийся объектом общего имущества, должен быть сформирован под строительство каждого многоквартирного дома с соблюдением процедуры межевания, постановки на кадастровый учет и внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
В результате каждый подобный участок приходится дробить еще на несколько — по количеству возводимых здесь домов. При этом записи об ипотеке в ЕГРП на вновь образованные участки необходимо заносить только с согласия всех участников долевого строительства. Другими словами, для возведения второго дома на участке необходимо согласие всех дольщиков первого дома, для третьего — первого и второго, и так далее.
Учитывая, что среди участников долевого строительства в Тюмени немало жителей северных автономных округов, нетрудно догадаться, что с наскока эти проблемы не решить.
Именно с такой ситуацией и столкнулись дольщики, вложившие средства в строительство домов в микрорайоне “Тура”...
Как избежать подводных камней жилищного строительства и не потерять нервы, деньги, время, вступив в ряды армии дольщиков? Ответы на эти и другие вопросы, касающиеся государственной регистрации прав на объекты долевого строительства, завтра, 28 июня, дадут специалисты управления Росрегистрации в ходе “горячей линии”. Она будет проводиться с 11-00 до 12-30 в Тюмени по телефонам: (3452) 43-28-43, 43-28-53.