Как научиться управлять своим домом

Рыночные законы проникают в такую, казалось бы, нерыночную сферу, как содержание жилых домов. На граждан, все еще не осознавших до конца, что любая работа стоит денег, жилищная реформа обрушилась шквалом вопросов, претензий, недоумений, разочарований и прочих, не всегда поддающихся словам, чувств. Тем не менее она — реформа — продолжается.
В Тюмени, например, активно продолжается выбор способов управления домами. Благо, есть из чего выбирать. Если еще недавно в городе было лишь четыре управляющих компании ЖКХ, то теперь их больше 30. Даже те собственники квартир, что организовались в товарищества собственников жилья — ТСЖ, предпочитают сотрудничать с управляющими компаниями, видя в них профессионалов.
Во вторник, 26 июня, в Тюмени состоялся так называемый пресс-тур для журналистов под названием “Управляющие компании в сфере ЖКХ: первые результаты”. Организаторы — департамент жилищно-коммунальной политики правительства области и управляющая компания “Тюменьжилкомсервис” — предложили три адреса. Конечно, они были выбраны не случайно, и участники тура понимали, что это своего рода показательные предприятия. Но от этого ценность полученной информации не теряется.
Главное — комфорт жителей
Итак, адрес первый. Управляющая компания “Жилищный стандарт” на рынке жилищных услуг с прошлого года. Сейчас она обслуживает около 200 тысяч квадратных метров жилья (это 30 домов). Как говорит сама генеральный директор компании Татьяна Ашихмина, на рынок они пришли не профессионалами, но с желанием работать именно в этой сфере. Ради денег? Ведь обслуживание жилого фонда во всем мире считается самым устойчивым бизнесом. Люди никогда не откажутся от услуг в благоустроенном жилье, им будут нужны вода, тепло, ухоженный двор и так далее. И за это они при любых обстоятельствах будут платить.
— Да, это, если хотите, вечный бизнес, — признает Татьяна Михайловна. — Но мы посчитали, и получилось, что прибыль как таковая у нас появится лишь через пять лет. Первый год у нас точно убыточный, во второй год хотя бы выровняться...
Главный специалист департамента жилищно-коммунальной политики Вера Малявина поясняет, что компания “Жилищный стандарт” пришла на рынок сама, предложив свои услуги, мощности развивали постепенно. Вначале взяли на обслуживание несколько домов, а когда дело наладилось, стали расширять поле деятельности.
Уставный капитал компании составляет один миллион рублей, планируется его увеличение. Пополнение обслуживаемого фонда происходит за счет новостроек, ТСЖ и муниципальных домов. У компании есть своя аварийно-диспетчерская служба, укомплектованная техникой, оборудованием, нужными специалистами.
— Грамотно организованный менеджмент всегда помогает, — говорит Вера Леонидовна. — Они хорошо изучили рынок жилищных услуг и грамотно себя представили.
— Мы работаем по четко составленному бизнес-плану, — продолжает Татьяна Ашихмина, — то есть с увеличением фонда развиваем мощности, растет кадровый состав. Смею заверить: мы на рынке жилищных услуг надолго, и основная наша задача — комфортное проживание собственников жилья.
Компания выполняет не только чисто управленческие функции. Она работает по договорам с лифтовыми организациями и организациями по вывозу мусора, и уже были случаи, когда приходилось расторгать договор и искать другого подрядчика.
— Если работа не устраивает жильцов, то не устраивает и нас, — говорит Ашихмина.
“Жилищный стандарт” обслуживает не только муниципальные дома, но и ТСЖ. Председатель одного из них рассказал, как долго они не могли определиться с обслуживающей организацией. От одной отказались, потом пытались обслуживаться собственными силами — это выходило дорого и очень тяжело. Решили выбрать управляющую компанию, вели переговоры с несколькими, наконец, остановились на “Жилищном стандарте”. Почему?
— Они нас устроили, мы их, — говорит председатель ТСЖ. — До этого кто-то нам отказал, кому-то мы отказали. “Жилищный стандарт” обслуживает наш дом полгода, и мы очень довольны. Многие проблемы удалось решить.
Мнение генерального директора компании: работать с ТСЖ легче. Здесь собственники осознают свою ответственность за содержание дома, поэтому проще договариваться, планировать какие-то работы. В муниципальных домах сознание собственников пока еще не простирается дальше порога собственной квартиры. Даже на собрание людей не собрать. Большинство считает, что содержание общих мест — забота только лишь обслуживающей организации. Но это давно уже не так. Собственники квартир являются в то же время и сособственниками всего дома — и подвала, и крыши, и лестничных маршей...
Чем руководствуются люди при выборе управляющей компании? Оказывается, смотрят на личность председателя прежде всего. Во-вторых, учитывают, как эта компания обслуживает другие дома. Если отзывы хорошие, значит, выбор в пользу данной компании. А что касается личности председателя, то Татьяна Михайловна весьма располагает в разговоре, ей хочется верить. Сама же она говорит так:
— Я с большим уважением отношусь к пенсионерам, которые своим трудом заслужили гораздо большего уважения в нашей стране, чем имеют. Могу выслушивать их просьбы столько, сколько нужно. И не могу не реагировать.
Это она сказала к вопросу “на засыпку”: а берет ли компания на обслуживание старые дома, которые требуют большого ремонта?
— Конечно, берем. Если люди нас выбирают, разве можно им отказывать?
Не секрет, что в старых домах, построенных в 1960-70-е годы, живут в большинстве именно пенсионеры, у которых накопилось множество претензий к жилищно-коммунальным службам. А таких домов у компании “Жилищный стандарт” практически половина.
Проект “Любимый город”
ООО “Тюменьжилкомсервис” — на рынке коммунальных услуг Тюмени уже почти три года. Предприятие располагает достаточными техническими и производственными помещениями, имеет оборудование и технику, отвечающие всем современным требованиям. До последнего времени это была одна из ведущих тюменских организаций, обслуживающих внутридомовые инженерные сети муниципального жилищного фонда — около трети общей площади, или полторы тысячи домов. Причем основная часть их построена с 1950 по 1970 год. Новостройки составляют лишь 1,4 процента.
С сентября 2006 года, когда жилищная реформа твердо зашагала по Тюмени, предприятие решило перейти к управлению жилищным фондом и сейчас работает по проекту “Любимый город”, то есть оказывает и жилищные услуги.
Заместитель генерального директора Светлана Шахворостова рассказывает:
— Нам было достаточно легко проводить собрания, разговаривать с жильцами, потому что они уже знали нашу компанию. И мы в свою очередь знали все проблемы тех домов, которые принимали на обслуживание. Сейчас идет прием домов, которые подписывают с нами договоры, мы набираем штаты сантехников, дворников, уборщиц.
Всего “Тюменьжилкомсервис” заключил договоры на обслуживание 62 домов, которые раньше обслуживали обанкротившиеся муниципальные управляющие компании. На 20 уже получены субсидии, и в этом году в них будет проводиться капитальный ремонт.
Журналистам показали два дома по улице Барнаульской. Они взяты компанией на обслуживание месяц назад, но положительные изменения уже видны.
Вот что говорит жительница дома №42 Надежда Ильинична:
— За месяц, конечно, особо ничего не сделаешь, но, во всяком случае, двор стали подметать — это уже радует. На крыльце при входе в подъезд были такие дыры, что ногу можно сломать — заделали. А самое главное, привели в порядок вход в подвал, закрыли его. А то ведь там что творилось — ужас! Бутылки кучами, мусор, подозрительные личности толпами, мы просто боялись! Теперь — красота, посмотрите сами.
“Тюменьжилкомсервис” обслуживает дома в разных районах города: у Дома обороны, на Лесобазе, в Тарманах, в центре. При такой территориальной разбросанности и при том, что управляющая компания обходится без подрядчиков в предоставлении жилищных услуг, держать контакт с населением трудно. Поэтому решили организовать “горячую линию”. Ежедневно с 10 до 17 часов (обед с 12 до 13) жители домов, находящихся на обслуживании “Тюменьжилкомсервиса”, могут задавать вопросы, касающиеся управления их домом. А если кто-то заинтересовался работой этой компании и захочет выбрать ее для обслуживания своего дома, каждый четверг с 13 до 15 часов может обратиться с вопросом напрямую к руководителю компании. Телефон “горячей линии” — 23-13-68.
Опыт плюс новые технологии
Время, когда дома обслуживали люди не очень широкого кругозора и недостаточного образования, уходит (надеемся, навсегда) в прошлое. Применение новых технологий требует инженерных знаний, а выход на договорные отношения с клиентами — собственниками и арендаторами квартир, — умения общаться с людьми. В управляющей компании “Запад”, которая занимается обслуживанием жилья уже более 20 лет, это учитывают. Здесь решили, что при переходе жилищного фонда из муниципальной собственности в частную качество обслуживания должно только повышаться. Сейчас компания обслуживает 139 домов общей площадью 700 тысяч квадратных метров.
Хозяйство немаленькое, и для лучшей связи с жителями “Запад” организовал единую аварийно-диспетчерскую службу. Суть ее в том, что все сигналы о неполадках заносятся в компьютерную сеть. Дежурный диспетчер выводит для удобства график на бумагу. Здесь все наглядно: по какому адресу и что конкретно случилось, в какое время поступил сигнал, планируемое время для устранения аварии. Главный инженер Сергей Скоморохов в любое время может открыть окно компьютера и увидеть “горячие” точки, сможет легко проконтролировать исполнение работ. То есть время “глухих телефонов” в этой компании закончилось.
Разговор заходит о качестве капитального ремонта. Сейчас компания ремонтирует 25 домов за счет выделенных городом субсидий. Известно, что в 90 процентах старых домов текут крыши. “Не лучше ли заменять мягкую кровлю на двухскатную?” — спросили журналисты.
— Зачем? — отвечает Сергей Скоморохов. — Мы согласовали в управлении капитального строительства вместо цементно-песчаной стяжки при ремонте мягкой кровли использовать пеностиролбетон. Это легкий материал, который утепляет перекрытия, главное — правильно соблюсти технологию.
Двухскатная крыша, по словам Сергея Скоморохова, решает одну проблему, но создает другую — сосульки. Которые могут при таянии снега сильно навредить людям. Чтобы их не было, нужно строго соблюдать температурный режим. А это в городе сделать трудно. Кстати, насчет температурного режима. В компании “Запад” собираются устанавливать в жилых домах автоматические регуляторы тепла. Они дают экономию тепла от 20 до 50 процентов. То есть не дают зданию перегреваться в теплую погоду и охлаждаться в холодную. Что получат жители? Экономию в рублях и комфорт в жилом помещении.
Знакомство с тремя управляющими компаниями позволяет сделать вполне определенные выводы. Главное — в Тюмени складывается конкурентная среда на рынке жилищных услуг. Взаимоотношения с жителями благоустроенных домов выстраиваются по новому типу — на основе договоров между управляющими компаниями и собственниками. Это очень важный штрих. Если раньше нам оказывали услуги не спрашивая, не отчитываясь за выполнение, то теперь собственники вправе попросить, помимо обычного стандарта, услуги по своему выбору. Конечно, за них надо будет платить, но ситуация и здесь складывается в пользу собственников. Как подчеркнула Вера Малявина, теперь все деньги, уплаченные жителями, могут расходоваться только на нужды данного дома — в отличие от “общего котла” прежних лет. И за их расходование управляющая компания обязана отчитаться перед собственниками.
И, наконец, мы увидели, что к управлению жилым фондом приходят люди грамотные, ответственные, умеющие видеть перспективу. Да что там скрывать — экономически заинтересованные в хорошем, качественном обслуживании. Ведь если людям не понравится, они выберут других. И от нерадивой компании уплывут их денежки...