Земля — это вечная ценность

“Сегодня земельный вопрос архисложный и архиважный”, — так, почти по-ленински, начал заседание круглого стола “Реализация земельной реформы в Тюменской области. Проблемы и перспективы” заместитель председателя областного парламента, член депутатской фракции партии “Единая Россия” Виктор Рейн. Организованное комитетом по аграрным вопросам и земельным отношениям Думы мероприятие оказалось не просто актуальным, оно, выявив болевые точки вопроса, наметило пути решения, приоритетные задачи всех органов власти на ближайшее время.
На заседании несколько раз вспоминали Петра Столыпина. Его успешные преобразования столетней давности начались именно с земельной реформы. За длительную российскую историю страна пережила множество этапов хозяйствования, собственности на земле. Сегодня мы вновь находимся на перепутье, вновь от решения земельного вопроса зависит наше будущее...
За последний год вступил в силу ряд федеральных законов, которые существенно изменили отношения по поводу земли как объекта гражданских прав. Наибольший общественный резонанс вызывал Федеральный закон “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав на отдельные объекты недвижимого имущества”, который еще называют законом о дачной амнистии.
Стратегические вопросы земельной реформы в Тюменской области определены областной целевой программой “Основные направления развития земельных отношений в Тюменской области”, утвержденной распоряжением правительства Тюменской области в октябре 2005 года.
В соответствии с федеральным и областным законодательством в течение 2007 года в Тюменской области сформирована необходимая областная и муниципальная нормативная база, принят ряд важных законов и постановлений правительства области, направленных на упорядочение земельных отношений, социальную защиту малоимущих слоев населения, поддержку сельхозпроизводства.
К проблемам организационного характера можно отнести пассивную позицию органов местного самоуправления, которые не реализуют данные законом широкие полномочия по финансированию землеустроительных работ и представлению интересов граждан по оформлению документов в органах Росрегистрации. На сегодняшний день среди всех муниципальных образований лишь Ялуторовской городской Думой принято решение “Об утверждении Положения о порядке выделения средств местного бюджета на цели оказания содействия гражданам по оформлению в упрощенном порядке их прав на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества”. Недостаточная эффективность земельного контроля, в том числе муниципального (ст. 72 Земельного кодекса), позволяет гражданам сознательно не оформлять права на землю с целью ухода от налогообложения, а также осуществлять самозахват земель и незаконное строительство.
В своем выступлении председатель думского комитета по аграрным вопросам и земельным отношениям, член депутатской фракции партии “Единая Россия” Юрий Конев обозначил направления и блоки вопросов, которые решаются в законодательных органах власти:
— Почти четыре месяца назад Тюменская областная Дума приняла постановление “Об актуальных вопросах земельных отношений в Тюменской области и информации Правительства Тюменской области ”О реализации областной программы “Основные направления развития земельных отношений в Тюменской области”. Это постановление содержало рекомендации органам власти всех уровней по решению проблем в земельных отношениях. Оно также содержало обращение к Государственной Думе Российской Федерации ускорить принятие трёх законопроектов, направленных на совершенствование земельного законодательства.
Юрий Михайлович подробно рассказал о законах, которые появились или находятся в проектах Госдумы. Особое внимание он уделил изменениям в законе “О землеустройстве”. Его новая редакция повлечет изменения в ряде других законов. Он также сообщил, что 2 октября был принят закон об изменениях в нашумевший закон “о дачной амнистии”.
— Мы, члены аграрного комитета областной Думы, просили ускорить его рассмотрение с учетом наших мнений и предложений, — сказал депутат. — В частности, предлагается пункт 4 статьи 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” дополнить положением, предусматривающим возможность наследникам безвозмездно приобрести право собственности на земельный участок в тех случаях, когда наследодатель — собственник расположенного на этом участке жилого дома, при жизни не реализовал установленное указанным пунктом право на оформление этого участка в собственность. Одновременно предлагается путем внесения изменений ввести аналогичные положения и в отношении наследников граждан, которые обладали земельными участками на праве пожизненного владения, бессрочного пользования или которым земельные участки были предоставлены без указания вида права либо когда вид соответствующего права определить было невозможно.
Председатель аграрного комитета посетовал на органы местного самоуправления, которые часто занимают пассивную позицию в плане реализации думского постановления.
Многие выступающие обратили внимание на проблему интенсивного роста областного центра. Заместитель директора департамента имущественных отношений Тюменской области Алексей Сухорослов сообщил, что вопросами распоряжения и управления землей в Тюмени занимается именно это ведомство (в других муниципальных образованиях эти функции в ведении органов местного самоуправления). Он отметил, что формирование цивилизованного рынка земли и недвижимости есть фактор успешного экономического роста. За текущий год департамент рассмотрел 6239 пакетов документов, связанных с земельной собственностью, было выпущено более 5 тысяч распоряжений. В связи с реализацией нац- проекта “Доступное и комфортное жилье” строительным организациям предоставлено 65 земельных участков на площади 56,6 гектара под возведение многоэтажных домов, на площади 518 гектаров выделены участки под индивидуальное жилищное строительство. Наиболее сложно идет процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию “иные земли”. К слову, Виктор Рейн сообщил, что недавно губернатор Тюменской области Владимир Якушев беседовал с министром сельского хозяйства Алексеем Гордеевым по данной проблеме. Процесс градостроительства не остановить. Поэтому необходимо внимательно обсудить проблему, чтобы не ущемить права крестьян, чьи земли находятся рядом с Тюменью.
На эту тему выступил также заместитель председателя областной Думы Сергей Холманский. Вот что он сказал:
— Надо отметить, что законодательный процесс, связанный с землеустройством, в нашей стране стремительно развивается. “Ничейной” земли не должно быть. И земля постепенно обретает законных владельцев. Самая важная задача законотворцев в этот период — обеспечить нормативное, справедливое землевладение на основе законных прав. В прошлом году областной центр получил генеральный план развития города до 2040 года, который предполагает, что Тюмень будет развиваться как многофункциональный административный, промышленный, научный и культурный центр. Численность жителей может достичь одного миллиона человек. С этим рост жилищного строительства возрастет в несколько раз. Хочешь не хочешь, а расширение произойдет в сторону ближайших земель сельхозназначения...
Большое значение имеет стоимость земли. Об этом было выступление руководителя регионального управления Роснедвижимости Сергея Шулинина. Он также остановился на вопросе законодательного нормотворчества. Сообщил, что по распоряжению президента страны его ведомство передано из Министерства экономического развития в ведение Министерства юстиции. При формировании рынка земли очень важно взаимодействие между федеральными, региональными и муниципальными органами власти. Кадастровая оценка земли идет полным ходом, работа будет закончена к 2012 году, тогда будет составлен единый кадастровый реестр земель.
Интересный доклад подготовил генеральный директор закрытого акционерного общества “Консалтинговая компания ”ПРЭФИШ" Сергей Шатохин:
— Вступление в январе 2002 года в силу Федерального закона ”Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и, соответственно, разблокирование действия этой части нового Земельного кодекса РФ привело к тому, что земельная реформа на селе, начатая еще в 1990 году, из сферы идеологического и политического противоборства перешла в сферу экономико-правовых мероприятий. После принятия Тюменской областной Думой закона о сельскохозяйственных землях, который установил местные особенности применения федерального законодательства, земельный вопрос вновь стал на селе главным. Вновь — потому что проблема собственности на землю относится к числу вечных для всей цивилизации, то есть таких, какие не могут быть решены раз и навсегда, и потому на каждом этапе исторического развития требуют конкретного решения. Главным — потому что земельный вопрос является непременным компонентом национальной ментальности. И прежде всего крестьянства.
В этом месяце исполняется уже 6 лет с момента начала новой земельной реформы на селе, и можно действительно подводить некоторые промежуточные итоги в решении земельного вопроса. С моей точки зрения, земельная реформа на селе буксует...
Казалось бы, запущен процесс изменения состава собственников колоссального государственного актива — 136 миллионов гектаров земель сельскохозяйственного назначения, общая стоимость которых по кадастру составляет около 1 триллиона 500 миллиардов рублей. Реформа напрямую касается почти 12 миллионов сельских жителей России — владельцев земельных долей, а также десятков тысяч аграрных предприятий, сотен тысяч фермерских хозяйств. Казалось бы, должно быть соответствующее государственное внимание этому вопросу. А что реально видим?
В последних посланиях президента Федеральному Собранию тема земельной реформы на селе вообще не звучит. Значит, даже на самом высоком уровне государственной власти не до конца понимают, как суперважно найти для земли-кормилицы эффективного собственника. Позиция же, занятая в этом деле некоторыми местными чиновниками, вообще нам кажется неадекватной....
Как известно, сельхозугодья находятся в собственности крестьян и государства. В нашей области при приватизации 1992-1994 года земельные доли получили более 161 тысячи сельских жителей, причем получили они лучшие земли, которые составляют почти 40% всех сельскохозяйственных угодий Тюменской области.
Действовавшие на юге области к началу земельной реформы примерно 250 аграрных корпоративных хозяйств, которые, кстати, обеспечивали 85-90% всего объема сельхозпроизводства, собственной земли не имели, а использовали в своей производственной деятельности на праве аренды общую долевую собственность физических лиц. Так вот, стержнем реформирования земельных правоотношений на селе было выделение в натуре виртуальных земельных объектов в виде земельных долей в земельные участки и поступление этих участков в нормальный хозяйственный оборот аграрных предприятий.
Что имеем на настоящий момент? Большинство корпоративных хозяйств обрабатывают землю без всяких на то правовых оснований. Небольшое их количество при содействии местных чиновников зарегистрировали в подразделениях Федеральной регистрационной службы договора аренды земельных долей, которые ничтожны не только по нормам ФЗ “Об обороте земель сельхозназначения” и нового Земельного кодекса, но даже по нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Каковы причины такого положения дел? Назову основные. Во-первых, государство не спрашивает за незаконность использования сельскохозяйственных земель — в этом направлении не работают земельные инспекции, муниципалитеты, соответствующие профильные департаменты области, налоговые службы. Во-вторых, проведение правовых процедур по выделу земельных участков в счет земельных долей, с последующим осуществлением землеустроительных работ и постановкой земельных участков на кадастровый учет, требует вложения определенных денег, а хозяйства их не хотят тратить, так как право собственности на эти участки сохраняют владельцы земельных долей. Понятно, что они могут вновь сформированные участки передать после их узаконивания и другим землепользователям, соответственно, хозяйства останутся и без земли, и без потраченных на ее узаконивание денег. Поэтому как здесь не вспомнить, что даже во времена столыпинской реформы правительство обеспечивало и финансировало землеустроительные работы на селе.
Тогда почему предприятия не покупают земельные доли? Говорят, что у них на это нет необходимых денежных ресурсов. Наши исследования показывают, что это не так. Ведь на новую технику есть, на удобрения есть, на многое другое есть. Просто руководство многих хозяйств пытается тихонько и за копейки приобрести эти доли в свою собственность — дедушки и бабушки, пенсионеры этих хозяйств, порой отдают их за копну сена, мешок зерна или вспашку огорода. А кроме того, бытует мнение (я и сам не единожды это слышал даже из уст руководителей районного звена): ну куда они с землей денутся, не будет она обрабатываться — государство отберет ее судебным решением (тем более закон это предусматривает) и вновь передаст крупным хозяйствам...
Безусловно, есть и другие — положительные примеры. Наша компания, например, приобрела в Заводоуковском районе для Боровской птицефабрики уже более 20 тысяч гектаров сельхозугодий. Аналогичные процедуры выполняются для ЗАО “Тобол”, ЗАО “Мальковское” и ряда других хозяйств. Я думаю, что примеры эти были бы более многочисленны, если бы законодатель изменил размер госпошлины за регистрацию перехода прав на земельную долю к аграрному хозяйству. Сегодня, если бы мы приобретали доли не на руководителей Боровской птицефабрики, а на баланс самого предприятия, то оно заплатило бы в бюджет дополнительно в 12, 5 раза больше, чем реально заплатило сейчас, а это ни много ни мало 14 миллионов рублей.
В августе 2005 года начала действовать обновленная редакция закона об обороте сельхозземель, которая серьезным образом изменила многие его правовые нормы, в том числе регулирующие самую сложную и социально конфликтную процедуру: выдел в натуре конкретных земельных участков в счет земельных долей. Впервые у действующих собственников долей появилась возможность распорядиться по местоположению так называемых “невостребованных” земельных долей. А таких, как показывает практика нашей работы, на каждой территории насчитывается не менее 30-35%. Правильное использование данных новелл закона позволяет вернуть в законный оборот и эту часть земель.
Земельная реформа на селе, с нашей точки зрения, является не только необходимой базой для успешной реализации национального проекта по развитию АПК, но и позволит решить имеющиеся проблемы в рамках другого национального проекта — по обеспечению населения России доступным и комфортным жильем. Дело в том, что во многих городах и поселках земли свободной очень мало и необходимый масштаб строительства не организуешь. Поэтому надо “прирезать” к поселениям новые земли, а это в основном земли сельскохозяйственного назначения. Так как по новому Земельному кодексу РФ право перевести из категории земель сельхозназначения в категорию земель поселений принадлежит субъекту РФ (области), то, решая земельную проблему, власти, в том числе и в нашей области, уже идут этим путем.
Кроме того, федеральное законодательство позволяет, не меняя категорию сельскохозяйственных земель на категорию земель поселений, осуществлять на них строительство загородного жилья в рамках закона о дачных некоммерческих организациях или опираясь на нормы закона о фермерских (крестьянских) хозяйствах.
По первому варианту наша компания к настоящему времени уже завершила организационно-правовую часть проекта в районе с.Луговое (Тюменский район), где из земель сельскохозяйственных угодий разорившегося ТОО “Плодовое” были приобретены два участка общей площадью более 130 гектаров, которые в дальнейшем были разделены на участки размером примерно 1 га и оформлены в собственность 122 граждан, объединившихся в дачное некоммерческое партнерство “Звенящие кедры Тюмени”. А по “фермерскому” варианту земельная практика активно развивается, например, вокруг Москвы. Так, в Калужской области ЗАО “Большая земельная компания” выкупила 3,5 тысячи гектаров земель бывшего совхоза “Первомайский”, поделила на фермерские наделы по 2-2,5 га и успешно реализует данный проект.
Иногда проблема землеустройства заключается не только в соответствии различных законодательных актов. Спикер Думы Казанского муниципального района Александр Сердюков сообщил, что по иску прокурора районный суд постановил исключить пункт из муниципального законодательства, в котором указывалось, что межевание и оформление документов производится за счет лица, претендующего на тот или иной земельный участок. “Чтобы процесс упорядочения земельных отношений не остановился, необходимо занести в бюджет муниципального образования средства на эти цели”, — заявил он. С ним был солидарен и Виктор Рейн, который отметил, что бюджетное финансирование земельной реформы должно быть и на региональном уровне. И надо отдать должное правительству области, которое при формировании бюджета уделяет данному вопросу пристальное внимание.
К проблеме реализации Федерального закона “О дачной амнистии” вернулся председатель Тюменского садоводческого потребительского союза Александр Казаков. Он сказал, что первая волна приватизации садоводческих участков прошла еще в 90-е годы. Но вот парадокс: “узаконенный” участок, оказывается, продать и переоформить на другого владельца гораздо сложнее, чем неоформленный участок. Люди, чтобы избежать лишней бюрократической волокиты и лишних финансовых расходов, были вынуждены идти на нарушения, скрывая акт приватизации. Александр Казаков также сообщил, что садоводы могут во многом решить жилищную проблему города. Люди в возрасте утепляют дачные домики и переезжают жить в них, оставляя квартиры детям. Но этот процесс требует помощи властей. Дело в том, что в некоторых дачных кооперативах нет электричества, рядом нет магазинов, в зимнее время не ходит транспорт. Неплохо было бы провести и газификацию садовых обществ.
Директор института геологии и геоинформатики ТГНГУ Сергей Пахомчик начал свое выступление с классической фразы: “Кадры решают все”. Он сообщил, что специалистов высшей квалификации по вопросам землеустройства выпускают четыре вуза Тюмени. Он остановился на трех проблемах: выпускники после окончания учебы из-за закона о госслужащих (конкурсное принятие на работу) не могут трудоустроиться в федеральные и региональные ведомства, связанные с реализацией земельных реформ; иногда невозможно провести практику и стажировку студентов; необходимо улучшить материально-техническую базу факультетов. А между тем востребованность в этих специалистах высока. В нефтегазовом университете ежегодно отмечается высокий конкурс при поступлении абитуриентов на специальности “Кадастровый инженер” и “Управление недвижимостью”.
В декабре состоятся выборы в Государственную Думу. По этому поводу Виктор Рейн заявил:
— Сейчас удобный политический момент. Как только Госдума будет сформирована, надо сразу озадачить депутатов по проблеме решения земельной реформы!