Ипотека. Жизнь после кризиса

Что такое ипотека, сегодня знают даже жители самых дальних деревень. И то, что Россия переживает период ипотечного кризиса, тоже знают. Те, кто остро заинтересован в покупке жилья, внимательно следят за новостями, а финансисты не без корысти наблюдают за перестановкой игроков на ипотечном рынке.
Задачка для банкиров
Лето в плане ипотеки — традиционно сезон затишья. Потенциальные клиенты кредитных учреждений — люди небедные — думают совсем не о том, как выгодно вложить свои деньги и приумножить, а скорее о том, как их потратить. Тем более соблазнов много. Летом как никогда хочется свободы и удовольствия. На этих позывах души тонко играют туроператоры, предлагая вместе с путевкой розыгрыш дорогостоящих призов (машин, квартир). И если раньше банкиры проигрывали им, безропотно ожидая, когда пройдет горячий сезон отпусков, то сейчас используют умные маркетинговые приемы: своим клиентам, оформившим жилищную ссуду, дают шанс выиграть путевку и отдохнуть за счет банка. Бьют передовиков туристического бизнеса их же оружием. Такая политика оправданна: есть план продаж, и его никто не отменял, а денежный клиент — клиент из категории низкого риска.
Впрочем, требования к потенциальным заемщикам в кредитных учреждениях сегодня стали жестче. В этом году банкиры больше не рискуют продвигать либеральные ипотечные программы. На мировых финансовых рынках — кризис, и российский банковский сектор вынужден приспосабливаться к новым условиям работы.
Руководитель кредитно-кассового офиса в г.Тюмени Городского ипотечного банка Инна Кондратова считает, что у финансового кризиса есть и позитивная сторона: «Речь идет не о первой волне кризисе, а уже о второй. Потому что первая прошла сама по себе и стала полной неожиданностью для финансистов, компании сейчас только начали подсчитывать свои убытки. Для России это все-таки больше положительный опыт, чем отрицательный. Во всяком случае, произойдет переоценка менеджмента, кредитные программы будут адаптированы к любым возможным экономическим стрессам, и в будущем банки смогут предлагать разные ипотечные продукты — с минимальными рисками.
Конечно, рынок будет поделен. Потому что ресурсы станут дороже. Соответственно станет дороже ипотека. Сегодня цены на жилье растут галопирующими темпами, платежеспособность населения за ними не успевает. Учитывая эти обстоятельства, банки вынуждены были изменить требования к заемщику, и сектор потенциальных клиентов уже стал меньше: та категория заемщиков, которые могли взять ипотеку и непонятно на что жить, теперь не смогут воспользоваться банковской ссудой. В нашем банке требования к заемщику тоже ужесточились, они стали менее либеральными, но более четкими. В то же время наш банк — единственный, который может кредитовать людей без прописки и гражданства, с удаленным залогом недвижимости в 270 километров от Тюмени, то есть мы можем кредитовать как покупку квартиры, так и дома.
Все эти направления продуманы, и застрахованы рисковой политикой банка. К слову, кредитная политика банка корректируется еженедельно, оперативно отвечая на изменения рынка. Что касается прогнозов, то, возможно, через некоторое время рынок вернется к своему естественному состоянию, когда недвижимость будет расти в цене невысокими темпами, а платежеспособность населения станет за этим поспевать».
Про БКИ и зарплату в конверте
Ипотека словно конфета, для которой у каждого банка своя обертка. Но какими бы привлекательными ни были условия жилищного кредита, большинству он пока не по карману. При этом банкиры полностью отрицают свою вину: мол, банковские ставки в России совсем не грабительские. Это рост цен на продукты и товары народного потребления идет дикими темпами. Ежеквартально растут цены на жилье. А зарплаты у людей остаются прежними...
Многие банки уже начали учитывать все виды доходов заемщика. А некоторые в подтверждение неофициальных доходов вообще принимают справку, написанную в свободной форме, или запрашивают подтверждение о «серой» заработной плате у работодателя. Однако пока возможностей больше все-таки у тех, чья платежеспособность не вызывает сомнений.
«Если сравнивать юг и север Тюменской области, то львиная доля ипотечных кредитов приходится на автономные округа. Платежеспособность у северян гораздо выше — за счет нефтегазовых предприятий, — отмечает исполняющий обязанности начальника отдела розничного бизнеса Тюменского филиала Ханты-Мансийского банка Александр Попов. — А на юге Тюменской области и в Тюмени большая часть доходов неофициальная, люди получают зарплату в конвертах. В результате на 40 процентов обращений за кредитом банк вынужден отказать». По словам банкира, в будущем банки могут отказывать и по другой причине — из-за отсутствия ресурсной базы. Ведь основной денежный оборот, который сегодня есть в Тюменской области, — это наличный. С наличкой работает подавляющее количество застройщиков. Большинство предприятий выдают зарплату своим сотрудникам живыми деньгами. В магазинах с помощью пластиковых карт расплачивается меньшинство. То есть система безналичных расчетов есть, но в большинстве случаев она не действует, и жирный денежный поток идет мимо банков. А если в банке денег будет мало, выдавать ипотечные кредиты станет нечем.
Такие новости не внушают оптимизма. Ведь ипотека сегодня для многих — единственный шанс обзавестись собственным жильем. Кстати, тем, кто не может официально подтвердить свои доходы, имидж платежеспособного заемщика могло бы поддержать бюро кредитных историй. Но, оказывается, созданный не так давно в нашей стране институт БКИ не совсем эффективен. По выражению вице-президента Ассоциации кредитных брокеров (Москва), автора книги «Покер лжецов по-русски», финансового обозревателя еженедельника «Профиль» Яна Арта, «бюро кредитных историй — это что-то типа чучела на огороде».
— Каким образом вы сможете посмотреть свою кредитную историю? Вы ее по закону можете посмотреть? Реально нет! Потому что вам должны были присвоить код. Но ни один заемщик в нашей стране не обратился и не получил от банка код своей истории, — объясняет Ян Арт свою точку зрения. — Сейчас три из тридцати российских БКИ ввели наконец-то такой простой и логичный сервис: вы приходите, называете свою фамилию, слава Богу, ее вам не банк присваивает, берете распечатку и можете найти хотя бы следы своей кредитной истории. Что касается единой базы данных... Делятся ли банки своей информацией? Не делятся. Скажем, бюро кредитных историй, созданное при Сбербанке, по сути, является отделом того же банка. И смешно даже считать это «бюро». Сбербанк не желает делиться своими клиентами по вполне понятным причинам: его кусок пирога слишком весом, чтобы давать эту информацию кому-либо еще. Вообще, половина бюро в России было создано в надежде, что это превратится в ажиотажный бизнес. Не превратилось — сейчас эти бюро продаются. Еще половина была аффилирована при банках, которые туда «сливают» информацию по собственным клиентам. На самом деле система еще не работает толком. Я, например, в своей жизни брал одиннадцать кредитов, из них по восьми допустил просрочку, и не нашел следы просрочки ни в одном кредитном бюро.
Американский подкидыш и русская ментальность
Нельзя не заметить, что для продвижения и развития ипотеки как федерального, так и регионального продукта чистые доходы клиентов, красивые кредитные истории и прочая банковская эстетика — это все факторы второстепенные. Вновь главными они станут, когда стабилизируется ситуация на мировых рынках. Сегодня российский финансовый мир живет с оглядкой на Америку, а экономика США все еще не может решить свои проблемы...
Между тем у российских кредитных организаций был целый год для того, чтобы подготовиться к ипотечному кризису, ведь первые плохие новости из-за океана стали поступать еще весной 2007-го, когда бум на жилищном рынке США сменился банкротством ипотечных компаний. (Кстати, американский ипотечный кризис был во многом спровоцирован агрессивной политикой кредитных организаций: стоимость долгосрочных кредитов в то время упала до рекордных отметок, гражданам предлагались займы с плавающей ставкой при низких первоначальных платежах, и люди купились на заманчивые предложения, однако процентные ставки тут же стали очень быстро расти, что повлекло за собой рост просрочки по закладным. В результате обанкротились, закрылись или были проданы несколько десятков американских ипотечных компаний).
Но выход, спасительную идею можно найти в любой ситуации. Тюменских банкиров, например, спасает менталитет. В Тюменской области не любят ходить в должниках. И хотя для многих приобретение квартиры — очень серьезная покупка (один раз в жизни!), люди стараются рассчитаться как можно быстрее.
«У нас почти нет просроченных кредитов. Ответственность заемщиков нас действительно спасает. К тому же люди боятся потерять жилье, — говорит заместитель управляющего Тюменским городским отделением Сбербанка России Сергей Кравченко. — За последний год объем жилищных кредитов увеличился примерно в 4-5 раз. И предпосылок для снижения не наблюдается. Но, с другой стороны, население сегодня берет кредиты на грани своих возможностей».
Брокеридж, или Ипотека на заказ
Не только представители Сбербанка сетуют на то, что гасить большие кредиты народу затруднительно. Не все заемщики могут досконально разобраться в математике кредита, и не у каждого есть время проанализировать хотя бы десяток предложений от различных банков. «Но тут нам поможет зарубежный опыт!» — заявляют банкиры. Да, за-граница не только поставщик плохих новостей, от которых штормит нашу РТС и происходит обвал котировок, но и своеобразная экспериментальная площадка. Ипотеку мы уже взяли на вооружение. Теперь осваиваем ипотечный кредитный брокеридж.
Генеральный директор компании «Кредитмарт» (Москва) Николай Корчагин убежден: «В ближайшее время брокеридж прочно завоюет доверие населения. Ведь современный человек избалован прогрессом, он привык жить комфортно. Брокер возьмет его проблемы по поиску выгодного ипотечного кредита на себя, сэкономит время и деньги. Обращаясь к брокеру, клиент приходит в офис сразу нескольких банков, с которыми этот брокер сотрудничает, и получает именно то, что ему нужно. Быстро, удобно и просто. Как доставка пиццы на дом. Банкам сотрудничество с ипотечными агентами тоже выгодно. Во-первых, это дешевле, чем содержать целый штат специалистов-продавцов, а во-вторых, брокер, кроме всего прочего, возьмет на себя ликвидацию безграмотности клиента».
Инна Кондратова (Городской ипотечный банк) подтверждает вышесказанное: «Нам интересна работа с брокерами. Мы не хотим тратить миллионы долларов на наружную рекламу, на огромные биллборды, потому что гораздо выгоднее работать с брокерами, которые гарантированно приведут к нам клиента, потому что им самим это выгодно».
Справка «ТИ»:
За последние десять лет жилье в кредит в России приобрели всего около 2% жителей крупных городов. Еще 5% горожан получили жилье по наследству, а 6% — по очереди, 80 же процентов вообще никак не решали свой квартирный вопрос последнюю десятилетку. А с другой стороны, благодаря ипотеке в России за три года (с 2005-го по 2008-й) «был заселен целый город численностью в два миллиона человек», а в денежном выражении на приобретение жилья было выдано около одного триллиона рублей.
По данным аналитического центра «Левада-Центр».
Справка «ТИ»:
По количеству выданных ипотечных кредитов в России сегодня лидируют три города — Москва, Санкт-Петербург и Тюмень. Первым на тюменском рынке ипотеки стал коммерческий банк «Агропромкредит». В марте 2003-го банк начал выдавать ипотечные кредиты по собственной программе — на пять лет под 19% годовых на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. В сентябре того же года на рынок ипотеки вышел и «Внешторгбанк» — с удобной для потребителя кредитной политикой (ипотечный кредит на 20 лет под 15% годовых). Сейчас ипотечные программы в Тюмени реализуют 43 банка, процентная ставка составляет 11-12% годовых. И если в 2003 году банки настаивали на первом взносе минимум в 30%, то в 2004-2005 годах взнос составлял всего 10%, а после 2006 года стал возможен и нулевой первоначальный взнос по ипотеке.
Объем долгов по ипотеке в Тюмени превышает 16 миллиардов рублей. Доля просрочки по выданным кредитам минимальна, зафиксированы лишь единичные случаи недобросовестного отношения заемщиков.
По данным интернет-портала «Ипотека Тюмени» (www.ipoteka.ws).