Победим кризис бюджетным рублем?

Цены на жилье стали падать. Первыми об этом заявили московские девелоперы. Региональные игроки рынка недвижимости замерли в ожидании: как откликнется локальный кризис на столичном рынке жилья у нас?
Жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца 2008 года. Такое мнение озвучили специалисты Института глобализации и социальных движений (Москва). С одной стороны — инфляция, с другой — высокие банковские ставки по кредитам (банки ужесточили требования как к простым заемщикам — потенциальным покупателям жилья, так и к предпринимателям — застройщикам), а с третьей — огромные объемы строительства (предложение сегодня многократно превышает спрос). Вот и весь проблемный треугольник. Менеджмент строительных компаний сегодня многие обвиняют в антигосударственной политике, стремлении к сверхприбылям и дутых ценах на квартиры. Однако не будем забывать, что за словом “застройщик” скрывается не только фигура руководителя строительной компании, который успел за благоприятное для рынка недвижимости время заработать столько, что хватит не только на семью, но и на дальних родственников. “Застройщик” — это еще и простые каменщики, плотники, маляры, сварщики, проектировщики и другой простой рабочий народ, живущий “до получки”. Если рынок жилья встанет, то в первую очередь с проблемами столкнутся именно эти люди.
Между тем банки больше не будут выполнять для застройщика роль “палочки-выручалочки”. Невыгодно, нет возможности. Большинство банков, работающих на территории Тюменской области, сейчас, можно так сказать, “тянут время”, находя самые разнообразные причины для того, чтобы отсрочить вынесение решения по заявке. На прошедшем на днях в Тюмени X съезде риэлторов Тюменской области, на котором присутствовали и представители строительных компаний, прозвучала мысль: а может, правительство поможет? И, действительно, как стало известно на этой неделе, против стагнации рынка недвижимости будет применен административный ресурс. Президент РФ Дмитрий Медведев дал поручение чиновникам Минрегионразвития — обеспечить стабильное развитие жилищного рынка в России и поддержать девелоперские компании, несмотря на сложную финансовую ситуацию в мире. Когда появятся результаты этого решения, сейчас подсчитать трудно, пока что девелоперы в ситуации, когда им приходится либо “замораживать” проекты, либо спускать ценовую планку. Чтобы не обанкротиться, строительные компании применяют альтернативные схемы. Такие, например, как покупка жилья в рассрочку. Новый старый прием, но именно такие механизмы сейчас, в условиях ограниченности кредитных резервов, помогают найти покупателей и выправить ситуацию.
Однако, несмотря на финансовые трудности, которые сейчас испытывают застройщики, масштабного обвала цен ожидать не стоит, убежден президент некоммерческого партнерства “Объединение риэлторов Тюменской области” Олег Касьянов:
— Действительно, строительным компаниям сегодня не приходится рассчитывать на срочную поддержку государства и кредитных учреждений. Те поручения президента, которые были даны в отношении строительного сектора, конечно же, будут выполнены. Но в регионах результат последующих за этими поручениями действий можно будет оценить лишь спустя несколько месяцев.
Мы все, и не только предприниматели, привыкли к тому, что, если надо, всегда можно занять денег в банке. Но сейчас банки ужесточили кредитную политику. Выдачу кредитов на строительство первичного жилья кредитные учреждения тормозят уже в течение последних трех-четырех недель. По этим программам и раньше взимался самый высокий процент из-за рисков, но сейчас банки вообще не хотят инвестировать такие проекты. То же самое происходит с ипотекой. Длинных денег в банках нет. Банковский ресурс — это в основном “короткие деньги”, то есть сбережения населения. А люди надолго в банк деньги не кладут — на год, ну, может быть, на три. Предприятия тоже не делают долгосрочные вклады. И за рубежом занимать наши банки тоже не могут бесконечно, тем более что стоимость денег на международном рынке повысилась. Вообще, политика кредитных учреждений понятна: банкирам еще памятны кризис 1998 года и кризис доверия населения 2004-го, в сложившейся ситуации все действия требуют тщательной проверки и осторожности.
Риэлторский бизнес как любой другой переживает сегодня непростые времена. Кризис ликвидности ударил не только по строительству жилья, но и по промышленности, проблемы сегодня мы наблюдаем также в сфере потребительского кредитования, автокредитования. Если раньше можно было взять автомобиль в кредит без первоначального взноса, то сегодня сумма первоначального взноса составляет не менее 30 процентов от суммы покупки, к тому же выросли процентные ставки... Многим придется научиться жить в новых условиях так, чтобы сохранить бизнес и продолжать развивать его.
Аналитики прогнозируют, что такая ситуация продержится еще месяца два-три и что самая кризисная точка еще впереди. И некоторые отечественные девелоперы уже поспешили сделать заявления о консервации и распродаже своих недостроенных проектов. Однако замораживают они только те проекты, которые находятся на начальной стадии. Те, что ближе к сдаче, продолжают строиться.
Да, согласен, слухи о падении цен на недвижимость становятся все более настойчивыми. И люди теперь будут ждать падения цен. А значит, риэлторам не нужно забывать про отложенный спрос. Рынок недвижимости — инертный, поэтому кризис коснулся его только сейчас. Через три месяца, если ситуация выправится и вновь поднимется спрос на жилье, рынок вновь среагирует, и хоть с задержкой, но цены тоже будут расти. Вообще, внимательное отслеживание ценовых тенденций позволяет сделать определенные выводы. Если цены не снизятся до декабря хотя бы на 5-10 процентов, то в 2009 году они точно не упадут. Лично я думаю, что обвала цен не предвидится. Во-первых, дефицит жилья сложился еще со времен перестройки. Во-вторых, рынок пока не насыщен и уж точно нет избытка жилья. Вопрос в другом: не все могут его приобрести. Покупатель жилья, если можно так выразиться, разовый. Недвижимость — инертный и дорогостоящий товар. Но в то же время, одежда, пища, жилище — это то, что необходимо для жизни и всегда пользовалось спросом. Люди покупали квартиры и дома, и будут покупать.
Финансовые трудности в какой-то степени уменьшат долю коммерческого новостроя — стоимость ресурсов сегодня не всем по карману. Но на возведении социального жилья эта проблема никак не скажется. Есть и другие программы, которые будут “двигать” строительство: программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда, ведомственные проекты — один “Газпром” ежегодно инвестирует в строительство жилья для своих сотрудников десятки миллиардов рублей. Кроме того, в нашем регионе действуют программы переселения, которые финансируют Ямал и Югра. Огромные бюджетные вливания в строительный сектор не оставляют возможности для провала.