Строительный бизнес: сильный ответит за слабого?

С 1 января 2009 года в России прекратилась выдача строительных лицензий.
Лицензии, которые были выданы ранее, действительны до 2010 года. Затем контроль за качеством работы в сфере архитектурного проектирования, строительства, инженерных изысканий, капремонта и реконструкции будет полностью передан саморегулируемым организациям (СРО).
Плюсы и минусы
В Тюменской области первопроходцем стала саморегулируемая организация, получившая название «Объединение проектировщиков Западной Сибири». Его возглавил Борис Ройтблат. Юридический статус объединение получило 1 декабря 2008 года. Сейчас формируется состав участников: пока принято 37 проектных фирм, в том числе из Омска и Кургана. Представляя свое объединение на встречах с застройщиками и архитекторами, Борис Ройтблат поясняет: «Автор этого закона (ФЗ РФ от 22 июля 2008 года №148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ») обозначил суть нововведения так — из многотысячной армии разрозненных организаций строителей сделать несколько крупных и сильных. Чтобы на два региона была одна саморегулируемая организация».
Отметим, что некоммерческие партнерства, из которых потом должны вырасти СРО, создаются как при местных градостроительных ведомствах, так и на базе региональных Союзов архитекторов и Союзов строителей.
В Союзе строителей Тюменской области не приветствуют резкий переход от лицензирования к СРО. «Крупным застройщикам теперь придется платить втрое больше: за проектирование, изыскание и строительство, ведь многие компании представляют собой целый комплекс, занимаясь сразу несколькими видами работ. Из-за кризиса на строителях сегодня и без того лежит огромная финансовая нагрузка, а сейчас она увеличится еще и крупными отчислениями в уставный капитал. Застройщики вынуждены будут искать быстрые деньги. И многим придется либо взять их с дольщиков, увеличив объемы долевого строительства и одновременно подняв цены, либо достать из собственного кармана», — поясняют свою позицию представители союза.
Сами застройщики также не-однозначно приняли новеллу, действие которой, впрочем, уже не зависит от чьей-либо позиции. Введение СРО в России должно было состояться еще полтора года назад, но было перенесено из-за несовершенства законодательной базы. Тем не менее даже такой отсрочки строителям оказалось мало: замена лицензирования на саморегулирование вызвала множество разногласий.
Сторонники закона утверждают, что благодаря отмене лицензирования и введению института СРО:
l из строительного бизнеса уйдут слабые игроки, в первую очередь фирмы-однодневки;
l будет уничтожена коррупция, мешающая развитию строительной отрасли. Лицензирование — это кормушка для алчных чиновников. По неофициальным данным, в год мимо госказны уходит до нескольких сотен миллионов рублей;
l за качеством строительных и иных сопряженных со строительством работ будут следить сами застройщики;
l компания, допустившая двойные продажи и обман дольщиков, никогда не получит допуск к строительным работам;
l застройщик начнет тщательно контролировать каждый свой шаг, ведь в случае чего он будет наказан не только рублем, но и потеряет авторитет в профессиональном сообществе.
Противники СРО приводят те же аргументы, но — со знаком «минус»:
l произойдет монополизация отрасли, мелкие компании будут из нее выдавлены и уйдут на черный рынок;
l закон не борется с коррупцией, а только усиливает ее;
l стандарты качества станут пустым звуком, государство теряет инструменты контроля, а значит, на рынок могут поступить дома, не отвечающие нормам безопасности;
l закон представляет угрозу для дольщиков, так как не проработан и имеет много лазеек для мошенников;
l закон дает возможность для спекулятивных операций на рынке недвижимости, а, следовательно, жилье по-прежнему будет расти в цене и для большинства россиян станет недоступным. Стране в целом это грозит взрывом социальной напряженности.
Письма Президенту РФ
Архитекторы и строители, ведь в первую очередь закон касается их деятельности, завалили Министерство регионального развития РФ, курирующего проект по созданию саморегулируемых организаций, письмами и обращениями. Письма поступают и в адрес Президента России Дмитрия Медведева. Московские архитекторы и строители, к которым присоединились их коллеги из Свердловской области, в своем обращении к президенту заявляют: «Предложенная правительством модель СРО не будет работать в строительном бизнесе. Эта модель срисована с западных образцов, которые там формировались веками, и учитывает их менталитет». И отмечают: «Отмена лицензирования отменяет почти всю законодательную базу, которая определяла строительные нормы в России. Строительные нормы отменяются, а новые не появляются. Для полноценного функционирования системы необходимо изменить, по меньшей мере, 30 законодательных актов».
Жаркие дискуссии по поводу перехода от лицензирования к СРО разгорелись и в необъятных просторах Интернета. Российские пользователи Глобальной сети до сих пор обсуждают сообщение Елены Калачевой, работающей администратором салона красоты в Санкт-Петербурге. По словам девушки, она получила извещение от строительной компании, которая уведомила ее о том, что «наш дом будет недостроен, так как в связи с изменениями в законодательстве фирма больше не отвечает по обязательствам, выходящим за рамки 2010 года». «Теперь документы на 3-комнатную квартиру не больше, чем груда мусора. Берите кому надо. Отсудите — будет ваша», — написала Елена в своем интернет-дневнике. Ее сообщение было растиражировано участниками ЖЖ-сообщества Otdam_darom и очень скоро разлетелось по всей Сети.
В другом интернет-сообществе все это назвали массированной пиар-акцией, направленной против чиновников и СРО. И стали предлагать работу блоггерам для проведения ответной пиар-кампании.
О чем не знает российский суд?
Более конструктивные диалоги ведутся в профессиональных кругах. В Тюмени одна из таких встреч состоялась в рамках пресс-клуба «КВ-диалоги о недвижимости».
«Работая в коллективе в рамках СРО, мы будем знать больше о том, кто рядом с нами строит. И подрыва репутации строителей не будет. Пострадают лишь те, кто плохо строит, — убежден депутат Тюменской городской Думы, директор НП «Организация строителей Тюменской области» (он же — генеральный директор управляющей компании «Статус») Сергей Медведев. — Алгоритм вступления в СРО не сложный: фирма, занимающаяся строительной деятельностью, подает соответствующее заявление, правление саморегулируемой организации его рассматривает, и, если одобряет, то фирма делает взнос в компенсационный фонд и становится полноправным участником СРО».
В соответствии с законом стать участником СРО может любая фирма, работающая в строительном бизнесе, имеющая статус юридического лица и лицензию. Но заявки от физических лиц тоже рассматриваются — при условии, что за время перехода в СРО (30 дней) это физлицо оформит свои отношения с государством надлежащим образом и получит разрешение на осуществление предпринимательской деятельности.
— Говорить о том, благо это или нет для строителей, пока рано. Требования к строительным организациям будут почти такими же, какие выдвигались при лицензировании. Пока можно сказать одно: ответственности у строителей будет больше, — констатирует директор НП «Строители Тюменской области» Владимир Калинин. — С переходом к саморегулированию государство передает часть тех полномочий, которые раньше были у него, самим строителям. Но опыта у российских строителей в плане самоуправления нет. Тот мировой опыт (я имею в виду Англию, Францию и Германию), который принимался за основу при разработке проекта закона о СРО, для нас неприемлем. За границей эти саморегулируемые организации создавались снизу — по инициативе самих игроков строительного пула, у нас СРО, наоборот, создают в приказном порядке — сверху...
По мнению вице-президента НП «Объединение риэлторов Тюмени» Сергея Сухарева, для того чтобы лоббировать свои интересы, «саморегулируемая организация должна стать настоящим профессиональным сообществом. Создание СРО должно носить общественный характер, а не позицию запрещения/разрешения. И обязательно должно быть регулярное сотрудничество с властью. Почему? Потому что без госвласти деятельность СРО невозможна, именно власть формирует и укрепляет позицию СРО. Вопрос в том, каков процент ее участия в СРО? Он должен быть невысоким, чтобы демократизация рынка не подменилась большим количеством чиновников в саморегулируемых организациях». Сергей Сухарев — за СРО: «Кризис мы переживем, а потом начнется интеграция во всемирную экономику. Рано или поздно, но Россия вступит в ВТО. И уже сейчас мы должны подготовиться к профессиональному сотрудничеству с западными партнерами. И в этом свете саморегулируемые организации просто необходимы!»
Но тюменских застройщиков институт саморегулируемых организаций пока больше интересует в связи с материальной ответственностью, а не со вступлением в ВТО. «Конкуренция идет на рынке, а не в сообществе. Товар (недвижимость) выбирает потребитель. Но, войдя в новую организацию и начав жить по правилам партнерства, я не хочу отвечать за слабого застройщика и не хочу решать его проблемы. Однако в то же время не могу не спросить: а что, вновь создаваемые организации вообще не имеют шансов на развитие, ведь у них нет ни репутации, ни денег?» — задает закономерный вопрос генеральный директор ЗАО «НИККА-Центр» Татьяна Бячкова. Ее поддерживают: «Я тоже не хочу нести ответственность за человека, у которого, кроме авторучки, нет ничего». И возражают: «Если в Тюменской области в местном региональном СРО для меня, замаравшего свою репутацию, нет места, то я поеду в Москву, заплачу взнос — и в столичном некоммерческом партнерстве меня примут с распростертыми объятиями!»
«Если вы в свое профессиональное сообщество принимаете людей, за которых проголосовали и приняли рекомендации, то, безусловно, должны отвечать за них. Вот тут и возникает ответственность, тут и идет саморегулирование», — убеждает участников дискуссии Сергей Сухарев.
— Гарант спокойной жизни любого застройщика — страховка, — считает руководитель департамента промышленного страхования ВСК «Страховой дом» Андрей Соколов. — Тем более что сегодня за 50 тысяч рублей можно приобрести страховку на несколько миллионов рублей. В случае, когда с фирмой — участником СРО случится непредвиденная ситуация, то, если застрахована гражданская ответственность, перед клиентами (покупателями жилья) в первую очередь будет отвечать страховая компания, во вторую — сама провинившаяся фирма, и только в третью — на ликвидацию проблемы пойдут средства из компенсационного фонда СРО. Страхование бизнеса сегодня необходимо, ведь страховых случаев может возникнуть очень много. Вот пример: вы забиваете сваи — и рядом рушится здание, которое имеет историческую или культурную ценность, а его стоимость составляет десятки, а то и сотни миллионов рублей. Другой пример: на стройке погиб рабочий. В России материальную компенсацию за смерть человека считают абстрактно, а в США и Европе — все гораздо конкретнее. Американские судьи делают так: берут количество недоработанных месяцев до пенсии, умножают на среднемесячную заработную плату и умножают на три. Чтоб вам было понятно, конкретизирую пример: по вине строительной компании погиб человек, которому было 30 лет, и в среднем за месяц он получал 20 тысяч рублей. Получается: до пенсии он не доработал 30 лет. Умножаем тридцать на 12, далее умножаем на 20000, потом — на 3... Получаем сумму в 21,6 миллиона рублей. Вот такую бы компенсацию семье погибшего рабочего строительная компания выплатила бы по решению американского суда. Наши судьи такую формулу еще не освоили, но никто не даст гарантии, что суд не воспользуется ею завтра.
Чтобы завтра не преподнесло неприятных сюрпризов, сегодня тюменские застройщики создают и вступают в некоммерческие партнерства. 2009 год станет для строителей переходным периодом — в разных смыслах. Споры по поводу СРО еще идут. В частности, генеральный директор Федерального лицензионного центра (Москва) Александр Толкачев в одном из интервью заявил, что государственное регулирование должно присутствовать в строительстве наравне с саморегулированием, «государство не должно полностью уступать свои позиции бизнесу, так как есть ряд объектов (электростанции, небоскребы), строительство которых без государственного контроля вести нельзя».
Как изменится строительная отрасль после 2010 года? Какие возможности и какие ограничения несет с собой переход в саморегулируемые организации? Дать даже приблизительный прогноз не рискует никто.
Комментарий «ТИ»:
Какие задачи должна выполнять саморегулируемая организация? Каким образом будут работать средства компенсационного фонда?
На вопросы «Тюменских известий» отвечает генеральный директор объединения проектировщиков Западной Сибири Борис Ройтблат:
— Саморегулируемая организация — это прежде всего пул строительных, проектных и изыскательских компаний. В ее обязанности входит аттестация своих членов, страхование их деятельности, осуществление юридической поддержки и взаимосвязь с органами власти. Сегодня появляется такое понятие, как допуск к проектированию. Его получат только члены организации. Войти в круг СРО смогут только профессионалы, за которых могут поручиться все. Главным капиталом российского проектировщика становятся репутация, опыт и квалификация.
Задач очень много. Нужно создать единый технический регламент, который бы мог работать и в Тюменской, и в Курганской, и Омской областях. И уже настало время для законотворческой работы: мы сами должны определить, как будут работать саморегулируемые организации. 23 октября прошлого года в Санкт-Петербурге прошла научно-практическая конференция. Руководителям СРО выдали памятки, положение о третейском суде и положение о страховании. Эти документы разрабатывали ученые Санкт-Петербурга, задача каждого руководителя СРО — внести свои дополнения и замечания.
Работа по созданию СРО — сложная, особенно тяжело первым. Наверное, потому саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования в России пока немного. Недавно в Екатеринбурге проектировщики создали некоммерческие партнерства. Собираются создать свою организацию проектировщики Ханты-Мансийска... Мы не случайно прописали «Западная Сибирь» в названии. У нас в учредителях и проектировщики, и дорожники, география работы которых очень обширна. Сегодня предложения о вступлении идут со всего Уральского федерального округа, из Новосибирска....
Хочу сделать замечание по поводу публикаций в федеральных СМИ. Тиражируется мнение о том, что тюменские власти поступили со строителями не совсем правильно, определив Главное управление строительства Тюменской области одним из учредителей некоммерческого партнерства. А из-за того, что в Санкт-Петербурге организационную работу по созданию некоммерческого партнерства строителей возглавил заместитель губернатора Вахмистров, СРО стали называть «карманными». Я считаю, что власть приняла позицию сотрудничества — и ничего зазорного в этом нет. То же Главное управление строительства предоставило нам новое офисное помещение с мебелью. Конечно, за арендную плату, но ведь начинать с чего-то надо. Тот же карандаш, тот же лист бумаги стоит денег...
Мы начинаем работать во время кризиса, в условиях ограниченной экономической возможности. Сегодня люди к нам обращаются с заявками о вступлении. Но, думаю, когда мы начнем говорить: ребята, нам нужно в компенсационный капитал внести 500 тысяч рублей, иначе нас не переведут в саморегулируемую организацию, часть предприятий отойдет, ответив: «Мы не можем!» Я не буду называть организацию, которая на 2008 год имела 40 договоров, а на 2009-й — только один. Но такие есть. И сегодня трудно говорить о том, что будет завтра.
Размер компенсационного фонда и сумму взноса определило государство. 500 тысяч рублей — это обязательная сумма, которую организация, желающая вступить в СРО, должна внести на счет некоммерческого партнерства. Эти деньги станут подтверждением солидарной ответственности. Минимальное количество фирм — участников саморегулируемой организации — 50, следовательно, компенсационный фонд составит 25 миллионов рублей. Основная цель создания этого фонда — возможность в короткие сроки помочь члену СРО возместить ущерб, например, или рассчитаться с дольщиками при банкротстве. Но часть денег этого фонда не должна лежать мертвым капиталом. Деньги должны работать: 10 процентов можно вкладывать в недвижимость, еще 10 — в ценные бумаги. Это поможет снизить инфляционные потери, плюс на что-то надо содержать само некоммерческое партнерство. Ведь нужны профессионалы, не с улицы же брать людей?! Кстати, представители крупнейших в России банков уже интересовались: не хотите ли, мол, работать с нами? Мы, конечно же, будем сотрудничать только с государственными банками. Деньги —эффективный, но и опасный инструмент. Злоупотребление доверием чревато полной потерей репутации. Наверное, поэтому руководитель как СРО, так и некоммерческого партнерства может быть назначен только сроком на два года. А дальше — уступи место другому!