Земля и закон: передел или беспредел?

31 марта в «Тюменских известиях» (№54) появился материал «На землю претендуют крестьяне и... спекулянты», написанный по следам круглого стола, состоявшегося в областной Думе. Сегодняшняя публикация — о конкретных людях, чьи претензии на конкретные земельные наделы рассматриваются в судах.
Миллионы под ногами
Для начала заглянем в Интернет и прочтем объявление: «Земля в Тюмени. Срочно продаем в Ембаево — пригород, недорого, все коммуникации на участке, очень живописное место, прямая асфальтированная дорога до участка площадью 9 соток, на возвышенности. Рядом озеро, чистый воздух. Цена — 145000 рублей за сотку. Цена всего — 1305000 рублей».
Крестьяне, получающие за свои земельные паи по мешку-другому зерна в год, прочтя это объявление, с завистью присвистнут. Никто не торопится предлагать им миллионы. Во-первых, потому, что их наделы не выделены в натуре (определение их координат — «где-то там, в поле»), во-вторых — никому неинтересны участки у черта на куличках. Зато интерес к земле в Ембаевском муниципалитете, частично вошедшей в черту областного центра, резко подскочил. Аналитики в том же Интернете констатируют: по ценам земля в Ембаево входит в пятерку «сильнейших» наряду с участками в Андреевском, Боровском, Кулаковском и Горьковском муниципалитетах.
Каждому владельцу земельной доли СПК «Ембаевский» (бывшего совхоза им. Калинина, позже — ТОО «Ембаевское») полагается по 5 га пашни, часть которой уже попала в расширившуюся городскую черту. Это значит, что такие владельцы становятся буквально миллионерами, ибо, умножив 145 тысяч рублей (см. объявление выше) на 500 соток (5 га), получим 72,5 млн. руб. А ведь кроме пашни дольщикам полагается еще и по 3 га сенокосов и пастбищ. Думаем, дополнительных объяснений, почему за эти участки уже несколько лет идет нешуточная борьба, не требуется.
Яблоко раздора
Спорная земля имеет очертания на карте-схеме от 2002 года с подписями руководителя Тюменского райкомзема, главы Ембаевского муниципалитета и директора СПК «Ембаевский». Есть соответствующее постановление администрации Тюменского района от 30.04.1997 года. Есть решение коллектива СПК. Сиреневый многоугольник на карте однозначно отводился к владениям личных подсобных и крестьянских хозяйств. По 10 и более лет эти наделы обрабатывают крестьянские хозяйства Ирины Михайлиной, Нины Мамкиной, Данилы Мамкина, КХ «Боровик» (во главе с Виктором Бородулиным), КХ «Лэнни» (Леонид Михайлин), ООО «Агро-Сиб-Альянс» (Владимир Гейворонский) и ООО «Агро-Овощ» (Александр Цинн). Каждому из этих малых хозяйств отдали в аренду свои земельные доли по 10-20 односельчан. Земля эта стараниями фермеров все годы обеспечивает горожан тысячами тонн картофеля и других овощей.
Но есть еще ООО «Комфорт» (гендиректор Юрий Клеванский), известное тем, что несколько лет назад обосновалось по соседству с этой землей, возведя страусиную ферму. Сегодня это ООО получает в свою собственность фермерские наделы, а именно: 381,6 га ООО «Агро-Овощ», 150,3 га КХ «Боровик», 123,6 га ООО «Агро-Сиб-Альянс» и еще 104 га, принадлежащие крестьянским хозяйствам «Лэнни», «Данила», Мамкиной и Михайлиной. Разноречивые сведения о том, как «наезжали» на фермеров и как постреляли экзотических птиц в ходе «предварительных» земельных разборок, обсуждать не будем. Вставать на чью-либо сторону — исключительная компетенция суда.
Чем сложнее, тем мутнее?
Часть земельных долей на спорном ныне поле несколько рядовых дольщиков СПК «Ембаевский» почти успели оформить в свою собственность. Несмотря на все трудности. Ведь выделить конкретный участок можно, только проведя собрание дольщиков (соблюдая при этом все правовые нормы), заплатив межевальщикам совсем немаленькую сумму, пройдя не одну инстанцию со всем пакетом необходимых документов. Недаром участники семинара-совещания «Правоприменительная практика использования долей в праве общей собственности...», прошедшего в областной Думе, констатировали: порядок получения прав собственности на земельные доли необходимо удешевить и упростить. Ембаевские дольщики считали, что сделали все необходимое. И даже платят земельный налог за собственное имущество, которое, как оказалось, вовсе не их имущество. Свидетельство о государственной регистрации 7 ноября 2007 года получила только Наталья Мадьярова — одна из восьми дольщиков, которым согласно постановлению главы администрации Тюменского района №206 от 30.04.1997 г. был выделен земельный участок площадью 39,2 га. Остальным в регистрации отказали, так как к тому моменту свои права на тот же участок предъявило ООО «Комфорт».
Один из семерых обделенных, Ильдар Баязитов, обратился в Центральный районный суд с иском к Управлению федеральной регистрационной службы. Просил признать незаконным отказ в государственной регистрации его права на земельный надел. И суд 4 сентября 2008 года удовлетворил иск Баязитова, посчитав правомерными все представленные им документы. Это: постановление администрации Тюменского района от 30.04.1997, которым из землепользования ТОО «Ембаевское» изъят земельный участок в 80,5 га для последующего предоставления гражданам в собственность бесплатно для передачи в аренду крестьянским хозяйствам; выданное Баязитову свидетельство на право собственности на землю №340018; соглашение участников долевой собственности; договор о передаче земельной доли в аренду КФХ «Лэнни». Ведь статья 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что основаниями для государственной регистрации прав являются акты органов государственной власти и местного самоуправления, изданные в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим на момент их издания.
Однако по кассационной жалобе ООО «Комфорт» (подавшего заявление в регистрационную палату о регистрации права на тот же земельный участок) судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда отменила решение районного суда. Основания: Баязитов оспаривал отказ УФРС зарегистрировать его право на землю, а должен был оспаривать право на ту же землю общества «Комфорт» согласно статьям Гражданского процессуального кодекса.
Далее ООО «Комфорт» оспорил в районном суде право Мадьяровой — суд решил «истребовать земельный участок с кадастровым номером 72:17:07060030166, земли сельскохозяйственного назначения, площадью 392000 кв.м, расположенный по адресу: Тюменская область, Тюменский район, Ембаевское МО, у рощи Матмас из владения Мадьяровой Натальи Анваровны» и остальных семи совладельцев. Возникает вопрос: а откуда взялось право на эту землю у ООО «Комфорт»?
Законный... и еще законнее
22 октября 2007 года в Екатеринбурге по инициативе ООО «Комфорт» состоялось собрание «собственников земельных паев ТОО «Ембаевское» о расширении границ земельного участка, находящегося в долевой собственности земель ТОО «Ембаевское», предназначенного для выделения в первоочередном порядке в счет земельных долей». Это — цитата из объявления в районной газете «Красное Знамя», опубликованного, как и положено, за месяц до проведения собрания. Ездившие в Екатеринбург фермеры уверяют, что их на собрание просто не пустили. Представители ООО «Комфорт» отвергают эти обвинения, утверждая, что пускали всех и даже автобус для желающих съездить на собрание в Екатеринбург предоставляли. Какое отношение этот неблизкий город имеет к Ембаево, остается только гадать. Впрочем, закон этого не запрещает...
По мнению фермеров, собрание от 22 октября 2007 г. незаконно передало «Комфорту» 540 га пашни и 324 га пастбищ и сенокосов, ибо «Комфорт» имел в собственности не 110, а только 50 земельных долей и мог претендовать на значительно меньшие участки. Кроме того, закон гласит, что конкретные выделяемые участки должны быть не менее 60 га, а «Комфорту» свердловское собрание выделяет кучу меньших участков (на которые люди уже оформили кадастровые номера). По мнению же представителей ООО «Комфорт», все законно, так как еще 60 долей они уже приобрели, только не успели зарегистрировать. Судебные решения на этот счет есть разные. В частности, арбитражный суд 15.04.2008 г. отменил выдел ООО «Комфорт» данных участков, так как согласно законодательству вновь выделяемый участок должен быть не менее 60 га. Но участки все-таки регистрируются за ООО «Комфорт». Потому что есть решения районного и областного судов, признающие право собственности на эти земли за «Комфортом». Закону все равно, были ли на собрании сами дольщики или только кучка их представителей. Но фермеры уже обратились в Верховный Суд РФ, готовы пойти и дальше.
До победного конца?
В самом свежем (но, видимо, не последнем) судебном разбирательстве в качестве одного из истцов участвует даже 80-летняя пенсионерка. Это прозвучало в ходе предварительного слушания дела, имеющего уже более 10 томов. Представители спорящих сторон, ссылаясь на различные страницы этих томов, отмечают расплывчатость притязаний друг друга на конкретные земельные участки. Действительно, слова «в таком-то поле» не содержат четких географических координат. Под сомнение ставятся и факты публикации объявлений о собраниях дольщиков, и явка на них, и действительность протоколов... Даже факт нарушения прав других дольщиков не бесспорен, ибо у всех остается виртуальная доля, которую любой желающий всегда может выделить в натуре в любом месте коллективных владений. Окажутся ли эти участки в лакомой городской черте — другой вопрос.
Один из дольщиков, предъявивших иск к ООО «Комфорт», — Валентина Павловна Суппес прямо на заседании суда, не сдержавшись, выкрикнула: «Пришли с большими деньгами и наши земли захватывают!» Но к делу не пришьешь ни эти слова, ни реплики других истцов-пайщиков о том, что одни десятилетиями возделывали землю, а другие ее у них отнимают. Видимо, не зря на упомянутом круглом столе в областной Думе прозвучало: крестьяне беспокоятся — как бы с земельными долями не вышла ваучерная история, когда общенациональное добро распределилось неравномерно и привело к еще большему имущественному расслоению общества. Пока поправки к существующим законам о земле еще вылеживаются в Госдуме, действительность грозится подтвердить самые пессимистичные прогнозы...
Неужели фермеров окончательно покинула надежда? Вряд ли. Надежда умирает последней, и если настанет такой момент, то, как заявил мне Александр Цинн, он с товарищами по несчастью готов перекрыть тракторами Тобольский тракт, чтобы их наконец услышали.
Как пояснила замначальника управления по вопросам правовой и кадровой работы администрации Тюменского района Елена Кузнецова, суд не считает незаконным постановление администрации района от 30.04.1997, согласно которому был выделен участок из земель ТОО «Ембаевское» для фермеров и других выходящих из ТОО дольщиков (на основании решения общего собрания ТОО «Ембаевское»). Однако право собственности на землю человеку может дать только решение собрания собственников земельных долей, проведенного с соблюдением требований законодательства. Общее собрание ТОО «Ембаевское», на основании которого потом вышло отмеченное постановление администрации района, право выделять конкретные участки конкретным людям предоставило избранному правлению ТОО, что оно и делало, а это не согласуется с законодательством. Так что в очередной раз можно попенять на нашу юридическую неграмотность и оценить эту грамотность у тех, кто умело пользуется законами.
145 тысяч рублей стоит сотка земли в Ембаево (из объявления).