Если мы не управляем домом, то им управляет кто-то другой

Каждый из нас хочет жить в доме, где регулярно проводится косметический ремонт, где своевременно ремонтируются инженерные сети, горячая вода соответствует установленным нормам, а на стенах в подъезде отсутствует “высокохудожественное” граффити. Я хорошо помню, как еще совсем недавно мы нещадно ругали такие нерасторопные ЖЭКи, мечтая о том, когда каждый квартиросъемщик, независимо от наличия квадратных метров, вправе решать, каким должен быть его дом: когда делать косметический или капитальный ремонт, вставлять пластиковые окна в подъездах или оставить деревянные.
И вот это время пришло. Вот уже добрых три года в Тюменской области полным ходом идет реформа ЖКХ, в результате которой собственникам жилых помещений передается право управления своим домом. Кто еще вчера был хозяином многоквартирного дома? ЖЭУ. А сейчас? Мы — собственники помещений, на плечи которых теперь возложена обязанность принимать решения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества.
— Хорошо, если дом новый, куда коммунальным службам можно не заглядывать по нескольку лет! А если это хрущевка, где капитальным ремонтом не пахло четверть века?! — парируют несогласные. Что и говорить, наследство от государственного обслуживания жильцы получили неважное: забитые стояки, протекающие трубы, подвалы, годами заполненные водой с тучами комаров и полчищами крыс. Как, впрочем, и многие другие жизненно важные проблемы жильцам приходится решать практически в одиночку. Но готовы ли жильцы принять на себя такую ответственность? Ответить на этот вопрос не могут даже академики. Так давайте попробуем мы.
По мнению аналитиков, сфера ЖКХ в России является одним из самых тяжелых наследий бывшего СССР. Коренным образом изменившееся законодательство, вручившее народу права собственности, должно было помочь населению преодолеть этот психологический барьер. Органами власти всех уровней изданы десятки документов, позволяющих собственникам жилья активно вмешиваться в деятельность нанимаемых управляющих компаний. Но ситуация упорно не меняется. Не говоря уже о взаимоотношениях своеобразного триумвирата между властью, компаниями и собственником. Именно они чаще всего вызывают беспокойство и больше похожи не на выход из кризиса, а на историю затянувшейся болезни. Но почему же все так происходит? Почему новоявленные управляющие компании по-прежнему диктуют цены, а не наоборот? Как изменить ситуацию, при которой собственник упорно не хочет влезать в дебри различных постановлений, кодексов и законов?
— Новые “правила игры” в сфере ЖКХ и возросшая степень ответственности граждан, как никогда ранее, требует разъяснений, — говорит Владимир Халямин, руководитель “Ассоциации собственников жилья и обслуживающих организаций Тюменской области”, образованной в 2004 году. — Становится чрезвычайно важным все, что связано с просвещением населения в жилищной сфере. Что такое управление, как эффективно управлять многоквартирным домом — подавляющая часть населения не знает и не утруждает себя этими знаниями.
В последнее время я побывал на нескольких собраниях собственников и убедился, что люди действительно имеют довольно смутное представление о преобразованиях в жилищной сфере. В этом и вся беда. Сознание обывателя, отягощенное мнениями и предрассудками, связано прежде всего с негативным прошлым. У него нет осознания того, что только он — собственник квартиры. Все взаимоотношения между потребителями (населением), эксплуатирующей организацией и органами местного самоуправления раньше складывались по системе “жалоба — ответ”. А сейчас нужно самим управлять домом. Но что это такое, мало кто себе представляет. Большинство собственников не владеет знаниями основ жилищного законодательства, экономических основ управления домом и даже не имеет представления о том, как складываются правоотношения в жилищной сфере, какой состав работ и набор услуг необходим для нормального функционирования жилого дома. Собственники помещений должны стать полноправными хозяевами своего дома, научиться защищать свои права, нести ответственность за его содержание.
— Вкупе с повышением уровня информированности людей через СМИ наиболее важной составляющей реформирования системы управления в жилищной сфере должна стать организация проведения обучающих семинаров, — считает заместитель директора департамента ЖКП Тюменской области Юрий Суворов. — На сегодня это тот шаг, который обязательно надо сделать. Это позволит населению получать бесплатную квалифицированную помощь в вопросах самоуправления общим имуществом многоквартирного дома. В этом году совместно с департаментами ЖКХ Тюмени и Ишима, а также ассоциацией собственников мы провели обучение семи групп слушателей собственников квартир в Тюмени и Ишиме. Людям были разъяснены основы самоуправления домом, статьи Жилищного кодекса РФ, построение договорных взаимоотношений с управляющими организациями. Здесь было важно донести осознание собственником своей роли в новом раскладе сил. Чем грамотнее он будет в вопросах законодательства, тем более эффективно станет решать вопросы как заказчик жилищно- коммунальных услуг.
Между тем жильцы некоторых домов в Тюмени до сих пор еще не определились с выбором управляющей компании. Думаю, что это связано с элементарным равнодушием собственников жилья и... боязнью ошибиться. При выборе способа управления собственник сталкивается с целым ворохом вопросов, решение которых требует не только наличия права управлять домом, но и знаний законодательства. В этом и вся загвоздка. Одними административными мерами нельзя заставить собственника, что называется, “выучить уроки”. Только просвещение в жилищной сфере поможет населению понять сферу и меру ответственности власти, управляющих компаний и самих себя. Только знание законов поможет умело формулировать свои проблемы и требования, контролировать собираемые денежные средства и их целевое использование.
— Очень часто ТСЖ, ЖСК или УК не только плохо работают, но подчас отказываются предоставить собственникам информацию о своей деятельности. Что в этом случае делать? — сплошь и рядом спрашивают у чиновников ходоки за правдой. Этот же вопрос я задал директору департамента ЖКХ г.Тюмени Александру Комлеву.
— Отказывайтесь от услуг такой компании и меняйте делового партнера, — возмутился Александр Геннадьевич. — Что касается предоставления информации, то все эти действия должны быть прописаны в договоре. Контролировать денежные потоки, утверждать размеры обязательных платежей, заслушивать и утверждать отчеты об использовании денежных средств, контролировать использование общего имущества и земли — это вся информация, которую собственники должны знать и получать, как только того пожелают.
— А как население сможет противостоять недобросовестным поставщикам ЖКУ? — продолжил я тему.
— Этот рынок услуг только формируется и, надо признать, что до цивилизованных отношений между потребителем и поставщиками нам еще далеко. Для начала население должно знать основы жилищного законодательства, управления общим имуществом дома. Только тогда собственники квартир смогут диктовать свои требования поставщику ЖКУ.
Удивительно то, что человеку говорят: “Будь хозяином, ну, пожалуйста, будь!” А он не хочет. Более того, позволяет себя обирать криминальным “управдомам”. Поэтому до тех пор, пока мы будет оставаться дилетантами, а если говорить точнее — лохами, то будем платить и за себя, и за того парня. И все-таки хочется верить в то, что скоро социальная среда в многоквартирных домах улучшится, людей с активной жизненной позицией станет больше, а значит, повысится активность в вопросах самоуправления. Но в преддверии зимы лично меня настораживает то, что подавляющая часть собственников даже не обременяет себя мыслями о заключении договора с управляющими компаниями и проведении общих собраний, на которых необходимо определить набор услуг и их стоимость на предстоящий год, что также предусмотрено Жилищным кодексом РФ. Между тем только безусловное выполнение всех пунктов договора может согреть жильцов и создать условия для достойной жизни в доме, о которых мечтают все те, кто строчит жалобы в различные инстанции. В договоре прописаны все действия собственников — остается лишь их прочитать. Поэтому, если вы уж решили идти в департамент ЖКХ или ассоциацию собственников, то приходите с просьбой объяснить конкретную ситуацию, показать или распечатать какой-либо документ, который так необходим, чтобы внести ясность в отношения с эксплуатирующей компанией.
Я далек от мысли вставать в позу третейского судьи, потому что сам рядовой квартиросъемщик, но в сложившейся ситуации сам собой напрашивается вопрос: неужели нам все равно, сколько, куда и кому нужно платить за содержание и ремонт дома. Кстати, в постановлении Правительства РФ за №307 от 23 мая 2006 года приведены все формулы, по которым производится перерасчет платы за коммунальные услуги в случае предоставления их в неполном объеме или ненадлежащего качества. Так давайте займемся этой нехитрой арифметикой. Не можем — давайте доверим свои полномочия доверенному человеку, необязательно юристу, которому вправе установить ежемесячное вознаграждение решением того же общего собрания. Мы — хозяева положения, у которых есть доля в праве общей собственности на общее имущество, к которому относятся крыша, стены, лифты, подвалы, подъезды, инженерные коммуникации...
Только нам решать, как и что со всем этим делать. И чтобы жить в доме, где царит уют и порядок, мы наконец должны понять: если общим имуществом нашего дома управляем не мы, то им управляет кто-то другой. Если каждый будет по-хозяйски относиться не только к собственной квартире, но и ко всему дому в целом, то таких вопросов, как “Кто виноват?” и “Что делать?”, можно будет избежать. Надо понимать, что с принятием нового Жилищного кодекса началась новая эпоха разгосударствления системы управления жилищным фондом. В Тюменской области эта работа началась с 2005 года. И насколько цивилизованными будут ее очертания, зависит только от собственника. И чтобы никто не паразитировал на развалинах твоего самосознания, учи Жилищный кодекс, внимательно читай договор и думай, что подписываешь.