Содержание дома: простая обязанность или тяжкое бремя?

В условиях, когда сфера ЖКХ реформируется и собственники жилья сами выбирают способ управления домом, возникает немало спорных ситуаций между теми, кто получает, и теми, кто предоставляет услуги.
Кто может «подстраховать» граждан? Какая роль отводится органам власти при регулировании отношений в сфере коммунальных и жилищных услуг?
Разъяснения дает главный специалист отдела организационно-методического сопровождения реформирования отрасли департамента жилищно-коммунальной политики правительства области Вера Малявина:
— Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в действие с 1 марта 2005 года, внес существенные изменения в правовое положение участников отношений в сфере ЖКХ. Кодекс установил, что бремя содержания дома полностью ложится на его собственников, включая государственные и муниципальные власти, но лишь как собственников жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Как осуществлять свои обязательства, опять же определяют сами собственники: или выбирают управляющую компанию, или создают ТСЖ. Есть еще непосредственное управление, но это подходит лишь для домов с небольшим количеством квартир.
Основная роль органов государственной и муниципальной власти сводится к установлению правил, регулирующих жилищные отношения. В функции власти входит создание условий для развития частной инициативы и конкуренции в сфере управления жильем, поэтапный уход государственной и муниципальной власти из жилищного сектора, предоставление финансовой помощи на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и др.
— Вера Леонидовна, нередко возникают спорные моменты по тарифам на услуги. Кто и как их определяет, как часто они могут меняться? Существует ли разница в определении тарифов между управляющими компаниями и ТСЖ?
— В соответствии с Жилищным кодексом плата за жилое помещение и коммунальные услуги определяется договором, условия которого принимаются решением общего собрания жильцов многоквартирного дома.
Стоимость услуг по содержанию и ремонту жилого помещения исчисляется в размере, обеспечивающем надлежащее, то есть отвечающее нормативным требованиям, содержание общего имущества многоквартирного дома. Размер тарифа зависит от величины расходов, связанных с оказанием услуг: чем больше перечень услуг, определенных собственниками, и их периодичность, тем больше тариф. Большинство граждан пока обходятся стандартным набором: уборка лестничных клеток и двора. Но есть такие дома, где на площадках разводят цветы, лестничные марши моются не по графику, а каждый день — и тому подобное. Разумеется, плата за содержание в таком случае больше.
Изменение тарифов на жилищно-коммунальные услуги производится не более одного раза в год. Однако в случае изменения объема или качества услуги месячная плата подлежит перерасчету с учетом объема недопоставки.
— Что делать, если не устраивает управляющая компания или ТСЖ? Есть случаи, когда люди годами судятся с ними и не могут ничего добиться. Пример — два дома по улицам Демьяна Бедного и Депутатская. Суды следуют один за другим, а ситуация не разрешается.
— Конфликтная ситуация по вопросу содержания и обслуживания вышеуказанных домов на протяжении последних двух лет неоднократно рассматривалась на уровне администрации города Тюмени, органов прокуратуры и в судебных инстанциях. Дело в том, что Жилищный кодекс дал возможность собственникам помещений по решению общего собрания в любое время не только выбрать, но и изменить способ управления. Однако практически с начала образования ТСЖ между собственниками домов по улице Демьяна Бедного, 83 и Депутатской, 106, начались разногласия по поводу содержания и обслуживания, которые в дальнейшем переросли в разногласия по форме управления домом. До настоящего времени собственники так и не определились с формой управления своими домами.
— И что им теперь делать?
— Действующее законодательство не ограничивает количество и периодичность проведения общих собраний по выбору способа управления, как и не содержит запрета на обжалование принятых решений. Точку в затянувшемся споре могут поставить только сами собственники.
— Закон предусматривает, что собственники не только выбирают способ управления, но и являются главными контролерами расходования средств. Как это должно происходить на практике? Общее собрание в многоквартирном доме провести не так-то просто.
— Выбрав способ управления, собственники многоквартирного дома делегируют тем самым свои полномочия по управлению и содержанию домом управляющей организации или ТСЖ. Эти полномочия должны быть закреплены в договоре управления или уставе товарищества собственников жилья. Информацию о выполнении условий договора за предыдущий год и расходовании средств собственников управляющая организация обязана предоставлять на ежегодном общем собрании собственников, которое должно быть проведено в течение первого квартала текущего года. Жилищным кодексом, кстати, предусмотрена также процедура проведения общего собрания через бюллетени заочного голосования. Однако, несмотря на то, что общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, не каждая сумма расходования подлежит утверждению на общем собрании. Такая необходимость возникает лишь при выборе собственниками непосредственного способа управления.
— В последнее время возникает много вопросов о качестве капитального ремонта домов, особенно при замене инженерных сетей внутри квартир. Кто-то, не дождавшись общего ремонта, сам поменял трубы и по этой причине не впускает в свою квартиру. От этого страдают соседи сверху и снизу. Есть ли здесь какие-то регламенты?
— Снова сошлюсь на Жилищный кодекс. Согласно ему вопросы проведения капитального ремонта дома решаются на общем собрании собственников при количестве голосов не менее 2/3 от общего числа. Как показывает практика уже проведенных ремонтов, эффективные работы по замене инженерных систем (стояков) возможны лишь при согласии всех собственников. Однако это не значит, что должны страдать те, кто сам не поменял трубы. Надо находить компромиссы.
— Вера Леонидовна, вы упомянули о создании конкурентной среды в сфере обслуживания ЖКХ. Как обстоят дела в нашей области — у людей есть реальный выбор? Много ли домов осталось без присмотра?
— На территории юга области жилищно-коммунальные услуги оказывают 296 предприятий различных форм собственности, из них 214 — коммерческие организации. Управление и обслуживание жилищного фонда осуществляют 138 организаций, из них 116 — предприятия смешанной и частной формы собственности. Собственники 950 домов объединились в товарищества собственников жилья. Управляющие компании выбрали собственники жилых помещений более 20 тысяч многоквартирных домов. 2837 домов передано в управление управляющим организациям по результатам проведенного конкурса. Домов «без присмотра» в Тюменской области нет.
421 товарищество собственников жилья и 82 жилищно-строительных кооператива работают в нашем регионе.