Не покупайте дачу по садовой книжке!

Такая сделка противоречит закону, и вместо вожделенного дачного участка вы вполне можете приобрести за свои же деньги массу неприятностей в виде бесконечных судебных разбирательств. Пример тому история гражданина Мурина. Он купил дачу еще в 2007 году, а через три года объявилась ее хозяйка — госпожа Фанина.

В 1990 году эта гражданка получила дачный участок в одном из тюменских садоводческих товариществ. Как и полагается, ей завели членскую книжку. Но с 1996 по 2006 год женщина не обрабатывала землю — грунтовые воды подтопили все товарищество, а потом заниматься дачей, как утверждает Фанина, ей мешали семейные обстоятельства. Дама вспомнила об участке только в 2010 году и сильно расстроилась, узнав, что там еще с 2007 года хозяйничает новый владелец.

Сменился и председатель садового товарищества (далее — СТ). Хотя земельный участок, на котором оно расположено, был передан садоводам постановлением администрации Тюменского района еще в 1995 году, в 2009 году на этой же территории зарегистрировано и поставлено на налоговый учет другое садовое некоммерческое товарищество (далее — СНТ). В результате проведенной новым правлением перенумерации дача истицы оказалась под другим номером и, по словам нового распорядителя, общим собранием членов СНТ была передана новому члену товарищества.

По большому счету, понять правление можно: прежняя-то хозяйка на даче не появлялась, членские взносы не платила, землей по назначению не пользовалась. Но по действующему в стране законодательству только суд может принять решение о прекращении права на земельный участок в случае его ненадлежащего использования арендатором или другим лицом, не являющимся его собственником.

Фанина потребовала у председателя СНТ освободить ее участок, но получила предложение занять соседствующее с ее прежней дачей болото, превратившееся после перенумерации в «полноценный» земельный участок с порядковым номером. «Этот участок на указанной вами улице никем не занят, — отвечал председатель. — Не понимаю, чего вы от меня хотите…»

Возмущенная тюменка подала иск к СНТ и новому хозяину спорного участка Мурину, привела в суд свидетелей, подтвердивших ее правоту.

В ходе судебного разбирательства Тюменский садоводческий потребительский союз подтвердил, что из-за подтопления с 2000 по 2007 года правление товарищества не работало, а председателя не было.

В судебном заседании гражданин Мурин иска не признал, пояснив, что в 2007-м он уплатил вступительный взнос 12500 рублей и его приняли в члены товарищества, выделив земельный участок. О прежних его хозяевах он ничего не знал. Но Центральный районный суд вынес решение: исковые требования гражданки Фаниной удовлетворить, обязать садовое товарищество предоставить подтверждение о членстве истицы и описание смежных участков с указанием землепользователей.

Прекращая право пользования Мурина спорным земельным участком, суд первой инстанции опирался на то, что хотя у нового хозяина есть членская садовая книжка, но не представлен в ходе судебного разбирательства протокол общего собрания СТ, принимавшего его в свои ряды. Кроме того, не доказана легитимность нового председателя СНТ, выдававшего Мурину членскую книжку. Нет у ответчика и документов об исключении бывшей хозяйки из членов товарищества.

Мурин написал кассационную жалобу в Тюменский областной суд, просил отменить решение суда первой инстанции и направить дело на новое рассмотрение. В жалобе мужчина указал, что суд не принял во внимание то, что он ухаживал за дачей, исправно платил членские взносы. Жаловался, что истица не использовала земельный участок в течение 10 лет, не платила членские взносы, не проводила работы по установлению границ, не несла никаких расходов.

Гражданская коллегия Тюменского областного суда сделала вывод, что установленные судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела, не доказаны. При существовании обоих юридических лиц не исследованы их уставы, не выяснено, имеет ли место правопреемство между ними, кто фактически пользуется спорным участком — СТ или СНТ? Суд достоверно не определил, чем подтверждается перенумерация, сформированы ли границы земельных участков, было ли их наложение. Суд не привлек к участию в деле собственников или пользователей соседних дач для исключения вероятности смещения их границ. Коллегия по гражданским делам отменила решение Центрального районного суда и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

(Фамилии участников дела изменены).

 

Инструкция к применению

О том, каким будет итог судебного разбирательства, мы обязательно напишем. А чтобы вы, уважаемые читатели, не попали в похожую ситуацию, возьмите на заметку советы профессионального тюменского юриста Наталии Агафоновой.
Итак, перед покупкой дачного участка необходимо:
1. Удостовериться, что земля находится в собственности продавца. Проверить наличие соответствующих правоустанавливающих документов — свидетельства о собственности, кадастровый паспорт.
Но, как показывает практика, даже если эти документы в порядке, вы не застрахованы от негативных последствий, когда свидетельство получено вашим продавцом в результате сделки по садовой книжке. В этом случае бумаги не будут вашим щитом, позволяющим отразить удар и оставить за собой купленный участок. В судебном порядке запись в Едином государственном реестре права (ЕГРП) аннулируют, а имущество возвратят законному владельцу. Так что, приобретая участок, будьте предельно внимательны.
2. Ознакомиться с протоколом общего собрания членов СНТ, ДНТ, в которых есть информация о принятии вашего продавца в члены товарищества.
3. Убедиться, что продавец числится в списках членов СНТ и внесен в этот список до 1998 года. Если продавец участка стал членом СНТ, ДНТ после 1998 года, то есть после вступления в силу ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», попросите представить документ, подтверждающий передачу земельного участка первоначальным владельцем нынешнему (например: отказ от участка, выписку из протокола об исключении первоначального владельца из членов СНТ, иные документы, удостоверяющие переход права на земельный участок к продавцу, и т.д.)
4. Попросить продавца представить справку из СНТ об отсутствии задолженности по оплате взносов (членских и целевых). В противном случае долги придется оплачивать вам.
5. После сделки купли-продажи земельного участка и ее регистрации в УФРС нужно вступить в члены садоводческого товарищества, оплатив все необходимые взносы.
Следует помнить, что исключительным правом для решения вопроса о принятии вас в члены СНТ обладает только общее собрание членов товарищества. Документом, подтверждающим ваше членство в СНТ, будет являться книжка садовода. Проверьте, чтобы в нее был четко вписан номер вашего участка, улица, на которой он расположен, и название садового товарищества.
6. Если у продавца нет права собственности, следует выяснить — на каких условиях СНТ был предоставлен земельный участок. Обычно, в 90-х годах, это право пользования. Тогда продавец, а также СНТ не могут распоряжаться землей: передавать, продавать, перераспределять участки самостоятельно, так как собственником земли является орган исполнительной власти. В соответствии со статьей 14 закона от 05.10.2001 № 411 «О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области» распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, департамент имущественных отношений Тюменской области.
Итак, чтобы неоформленный в собственность участок законно перешел к вам, председатель товарищества должен обратиться в департамент имущественных отношений с информацией о заброшенной земле. Вы как лицо, желающее приобрести ее, подаете туда же заявление с просьбой о выкупе дачного участка. Затем, в соответствии с законом, проводятся торги, и не факт, что участок достанется вам, даже если вы первым подали заявку на его приобретение. Опасаясь таких последствий, многие решаются на покупку дачи в обход закона, стараясь не думать о возможных негативных последствиях. Зачастую результат таких действий — судебное разбирательство с бывшим владельцем участка.
7. Заверьте у нотариуса ксерокопии всех необходимых документов: протоколов общего собрания товарищества о принятии в члены СТ вашего продавца, а потом и вас, заявления прежнего владельца об отказе от участка, списка садоводов с фамилией бывшего владельца участка и другие.