Жизнь высшего сорта

Приобретая элитное жилье, люди знают, на чем экономят: дом в центре города спасает от многочасового ожидания в автомобильных пробках и внушительных расходов на бензин.
Город миллионеров?
Кто из нас не хочет жить красиво? Современная жизнь, отрицающая понятие невозможного, дает такой шанс. Им вполне могут воспользоваться те, кто в состоянии купить квартиру стоимостью от 30 миллионов рублей и выше. Тюменские застройщики уверяют, что элитные квартиры пользуются ажиотажным спросом, а не получившую пока статус города-миллионника Тюмень уже сегодня можно назвать городом миллионеров.
Элитные дома — тенденция последних десяти лет. От обычных городских высоток их отличает местоположение, цена квадратного метра и статусность жильцов. Каждый элитный проект в Тюмени имеет свое название, и это еще одна тенденция. Названия домам дают застройщики либо архитекторы и, как правило, именуют свое детище на западный манер: “Ладья”, “Цитадель”, “Да Винчи Хауз”...
Всего в городе не больше пятнадцати элитных жилых комплексов. Хотя строительных фирм насчитывается около пятисот. Однако не каждой по силам реализовать дорогостоящий затратный проект.
Компания “НИККА-Центр” стала одной из первых строительных фирм, занявшихся в Тюмени возведением элитной недвижимости. Претенциозный комплекс “Цитадель”, расположенный напротив здания правительства области, был представлен тюменцам (несколько лет назад) с заявкой на бесспорное лидерство в этой сфере.
“Тюменинвестстрой” — еще одна компания, которая зарекомендовала себя в секторе элитного строительства. Один из последних проектов — 16-этажная “Ладья”, позиционируемая застройщиком как дом премиум-класса. Пока что это самое высокое сооружение в границах исторического квартала “Потаскуй” (центр Тюмени).
А вот для управляющей компании “Статус” строительство элитного жилья — направление новое, тем не менее их пока безымянный проект обещает взорвать все рейтинги. Под строительство жилого комплекса премиум-класса выбран квартал улиц Максима Горького — Фабричная — Мельничная — Котовского: на четырех гектарах земли будут расположены 4 восьмиэтажных дома, причем общее количество квартир не превышает 210. “Любой застройщик знает, что 210 квартир на 4 га — это очень низкая плотность застройки и большие площади, — отмечает директор по маркетингу УК ”Статус" Елена Путилова. — И это идет вразрез с интересами фирмы, ведь обычно застройщики на небольшом участке земли пытаются построить дом с огромным количеством малогабаритных тесных квартир, чтобы потом их задорого продать и выиграть на выгоде. Но у нашей компании совершенно другие приоритеты, мы хотим создать проект высочайшего класса". Когда начнется строительство и сколько будут стоить квартиры в этом жилом комплексе, обещающем побить все рекорды по роскоши обустройства, пока неизвестно. Однако желающие их приобрести уже есть.
Лучшим людям — лучшие места
Кто живет в элитном доме? В принципе, ответ напрашивается сам собой — тот, кто может заплатить за квартиру несколько десятков миллионов.
Но наши эксперты (руководители и представители строительных, риэлторских и консалтинговых компаний) более категоричны. Оказывается, не все толстосумы могут позволить себе купить элитные условия жизни.
Застройщик, как любой бизнесмен, действует не по наитию, а исходя из твердых финансовых расчетов, подкрепленных маркетинговыми исследованиями. Потенциальный покупатель определяется еще на стадии проектирования дома. Это крупные бизнесмены, руководители региональных банков или филиалов столичных кредитных учреждений, чиновники высшего звена областной администрации. Есть среди покупателей и представители “белых воротничков” — уровня топ-менеджеров. Есть иностранцы — англичане, датчане, немцы... Как правило, покупатель высококлассного жилья — состоявшийся, успешный человек в возрасте от 35 лет, ему не нужна ипотека или рассрочка, так как он может выплатить необходимую сумму целиком. Иногда платит фирма, но это не имеет значения...
Однако бывает и так, что вопрос подбора покупателей определяет не застройщик, а жильцы. Такой пример приводит директор риэлторской компании “Новый город” Ирина Яременко, эксклюзивный представитель интересов строительной фирмы, которой принадлежит проект “Да Винчи Хауз”. Этот 14-квартирный дом в итальянском стиле появился на улице Кирова, напротив Тюменского театра кукол и масок. По словам Ирины Яременко, квартиры покупаются без рекламы, оформление документов происходит четко и гладко, но был случай, когда на квартиру достаточно большой площади нашелся покупатель, однако жильцы “Да Винчи Хауз”, еще даже не справившие новоселье, отказались принимать его в соседи, о чем известили застройщика. И тот пошел им навстречу. “Это клубный дом, — объясняет такую позицию Ирина Яременко. — И подбор жильцов здесь может определяться даже по наличию (отсутствию) вредных привычек. Если потенциальный покупатель курит, а другие, уже успевшие оформить сделку, нет, то этого покупателя, скорее всего, ждет отказ”.
Особенности карамельной жизни
В идеальном представлении элитный дом — это не только закрытая зона, благоустроенный двор, крупнометражные квартиры и панорама (в большинстве случаев — тихий, экологически чистый центр города, исключающий соседство с промышленным зданием или социальным жильем), но и развитая инженерная и досуговая инфраструктура.
Качество жизни — многостороннее понятие. С течением времени запросы потребителя растут. И если раньше элитными назывались многоуровневые квартиры с индивидуальной планировкой, то сегодня тюменцы готовы выложить приличную сумму за жилье в доме, где обязательно есть автономное энергообеспечение, система климат-контроля и очистки воды, скоростные, но бесшумные лифты, собственная система отопления, видеодомофоны, противопожарная сигнализация, Интернет, спутниковое или кабельное телевидение. При выборе жилья покупатель также руководствуется брендом фирмы застройщика. Разумеется, большинство доверяет компаниям-ветеранам. Ведь дом, квартира — это товар, а гарантию на него может дать только продавец с надежной репутацией.
Тюменцам есть из чего выбирать
Удачным примером современного элитного домостроения можно назвать “Да Винчи Хауз”, спроектированный тюменским архитектором Нурланом Сапаровым. Местоположение дома — островок настоящей Тюмени. Это дома, которые помнят многовековую историю города, наше архитектурное наследие, это тихие переулки, и это центр, сосредоточие важных для города учреждений — административных, образовательных, деловых, культурных. В непосредственной близости от “Да Винчи Хауз” — Театр кукол и масок, филармония, Тюменский государственный университет, сельскохозяйственная академия, правительство Тюменской области и Дом Советов, музеи, православные храмы. В доме один подъезд, 14 квартир. Всего шесть этажей, но есть лифт. В квартирах — просторные прихожие, залы и спальни (высота потолков — 3,26 метра), застекленные террасы, ванные комнаты с окном... Дом построен по современным технологиям с использованием высококачественных строительных материалов. Например, стяжка полов выполнена по новой методике, которая обеспечивает полную тишину в квартирах (вам будет все равно, что делают ваши соседи, вы ничего не услышите), дополнительную звукоизоляцию дают и межквартирные перегородки, они толще, чем предусматривают СНиПы. Один квадратный метр в этом доме стоит 125 тысяч рублей, но почти все квартиры уже нашли своих покупателей. Причем будущих жильцов совершенно не смущает отсутствие сервисных предприятий в их доме, на первом этаже — только фитнес-центр и представительство банка. Впрочем, до ресторанов, парикмахерских и прочего рукой подать, район перенасыщен в этом отношении.
В конце этого года будет сдан в эксплуатацию дом премиум-класса “Ладья” (“Тюменьинвестстрой”). В нем всего 60 квартир, площадью от 90 до 180 квадратных метров. Количество комнат — от двух до четырех. Стоимость квадратного метра — от 105 до 160 тысяч рублей (в зависимости от этажа). В квартирах — встроенные пылесосы, кондиционеры, шумоизоляция, водоочистка, по просьбе будущих жильцов решается вопрос о резервном водоснабжении, чтобы не было проблем с подачей горячей воды. Предусмотрены парковочные места, детская и спортивная площадки во дворе, круглосуточная охрана. А вот от коммерциализации первого этажа застройщик принципиально отказался: только холл, рецепция, консьержка.
У вышеупомянутого проекта управляющей компании “Статус”, напротив, будет очень интересная начинка в плане сервисной инфраструктуры. На первых этажах домов элитного комплекса расположатся досуговые заведения: мужской клуб, дамский клуб, клуб для любителей табака, библиотека, детский центр. От разного рода бутиков с кричащими вывесками пока решили отказаться, вместо них — красивые парадные, украшающие элегантный фасад зданий. В Тюмени, пожалуй, это будет первая попытка максимально удовлетворить потребности изощренного покупателя. Кроме прочего застройщик обещает выделить место под 25-метровый бассейн, фитнес-центр, тренажерный зал, сауну, куда никто, кроме жителей этого комплекса, не попадет. Охрана не пропустит. Все въезды в этот микрорайон будут снабжаться контрольно-пропускными пунктами. У хозяев и гостей — отдельные парковочные места под авто и велосипеды, запланированы и подземные гаражи. Во дворе — парк, тенистые аллеи, уютные беседки, скульптурные композиции, искусственное озеро, игровые площадки и видеонаблюдение по всей территории. В плюс большим квартирам (минимальная площадь — 170 квадратных метров) идут просторные холлы, широкие, залитые солнцем лестничные марши, наличие грузового и пассажирского лифтов. Для охранников, водителей боссов и сотрудников управляющей компании, которая займется обслуживанием жилого комплекса, предусмотрено отдельное здание в границах квартала. Также заявлено использование новейших технологий: водоочистка, кондиционирование, шумоизоляция... Пожалуй, остается пожелать еще службу сервиса, специалисты которой приходят к вам домой и все отдраивают за небольшую плату и с гарантией сохранности вашего личного имущества. Кстати, за бассейн, сауну и т.д. жильцам этого комплекса придется платить, но меньше, чем в других городских заведениях подобного рода. То есть основные затраты на проживание будут складываться так: квартплата плюс абонентская плата “за удобства”. Правда, пока вся эта красота — только на бумаге, и тем, кто уже соблазнился на покупку, придется подождать.
Стоит также отметить, что элитные дома — это не жилье “под ключ”. Строительство “под ключ” подразумевает полную внешнюю и внутреннюю отделку дома, подключение всех коммуникаций. Но тюменские строительные компании пока что предлагают высококлассное жилье... с черновой отделкой. А это означает, что владельцу квартиры придется самому покупать сантехнику и организовывать отделочные работы. По данным маркетинговых исследований, приобретая элитную квартиру, на ее отделку тюменцы тратят от 50 до 100 процентов стоимости покупки, то есть платят двойную цену.
Возможно, кто-то сейчас подумал: хорошо, пусть тратятся, потом эту квартиру, уже с сантехникой, дверями, инсталляцией можно будет купить на “вторичке”. Нет. На вторичном рынке элитное жилье появляется крайне редко, утверждает исполнительный директор агентства недвижимости “Золотые ключи” Татьяна Шохина. В основном, если его и перепродают, то только друзьям и знакомым, не выставляя на общий рынок жилья.
Вне элиты
В чью-нибудь бедную голову может прийти мысль: а как элитный новострой вписывается в нацпроект “Доступное и комфортное жилье — гражданам России”? Ответ прост: никак. Квартиры премиум-класса предназначены для определенной социальной группы, которая может решить свои жилищные проблемы без помощи государства.
У людей есть достаток, и должен быть выбор. У Тюмени репутация богатого города, где всегда было много зажиточных людей. Лучшими домами дореволюционной Тюмени считались купеческие особняки. Сегодня тоже строят дома по индивидуальным проектам, но называют их коттеджами. А большинство все же предпочитает жить в элитных высотках — меньше проблем.
Есть спрос — есть предложение. Застройщики используют ситуацию с выгодой для себя. Элитное жилье — это концептуальность, качество и комфорт, залог отличной деловой репутации строительной компании. И это прекрасная возможность заработать. Ведь по сути происходит капитализация места. Посчитать несложно: если построить на схожем по расположению и одинаковом по площади участке обычный дом и элитный, то прибыль от продажи элитного жилья будет намного больше. По данным “Компании БРоК”, разница в цене за один квадратный метр жилой недвижимости на первичном рынке между эконом- и премиум-классом составляет больше 50 процентов. Так, если средняя цена жилья категории “эконом” в Тюмени равна 38 тысячам рублей за “квадрат”, то недвижимость бизнес-класса стоит около 63 тысяч рублей за “квадрат”, цена жилья премиум-класса — в основном больше 100 тысяч рублей за квадратный метр.
И еще немного цифр и статистики: с 2000 по 2008 годы цены на жилье выросли в восемь (!) раз. Руководство строительных компаний объясняет это тем, что строительные материалы обходятся все дороже. Повысились цены на тепло, водоснабжение и электроэнергию. Земельные участки под строительство распределяются посредством аукционов, выигрывает тот, кто больше заплатит. Все эти составляющие учитываются в стоимости готовой строительной продукции. Разумеется, в рыночной цене заложен и спекулятивный (инвестиционный) процент. Ведь компаниям надо как-то развиваться! Накапливать средства, которые потом можно вложить в строительство дорогостоящего проекта. Что бы ни говорили, а элитные дома задают тон в строительстве, служат примером качественного жилья. Когда-нибудь это качество станет доступным.
Классификация недвижимости в России до сих пор четко не определена и довольно запутанна. Существующие методики отличаются друг от друга по принципам деления, количеству групп и их обозначению. Но наиболее распространено разделение новостроек на пять классов: de luxe, элита (premium), бизнес, эконом и социальное жилье. Чем выше класс, тем больше цена.
(фото2)Дом премиум-класса должен соответствовать более 100 критериям. Вот главные из них:
1. Дом построен по монолитно-каркасной технологии либо методом кирпичной кладки. Основной материал — керамический кирпич.
2. У дома должен быть презентабельный фасад.
3. Дом расположен в престижном районе.
4. В доме должно быть не более сотни квартир.
5. Высота потолков — более трех метров.
6. Лифт бизнес-уровня. Плюс грузовой лифт.
7. Спутниковое телевидение.
8. Автоматический мусоропровод.
Блиц-комментарий:
Олег БУЗНИКОВ, архитектор, директор строительной фирмы:
— Само понятие элитности меняется почти каждый день. Это диктует конъюнктура рынка, это обусловлено техническим прогрессом. Если квартира элит-класса была куплена, скажем, лет пять-шесть назад, то сегодня она уже перекочевала в “эконом”. А через два-три года картина может совершенно измениться. Возможно, станут востребованными пентхаусы, почему нет? А пока актуальна тема комплексной застройки. Именно комплексность застройки создает элитность местоположения.
Светлана УТЕШЕВА, заместитель генерального директора по коммерции компании “Тюменьинвестстрой”:
— Поскольку стоимость жилья уже перестала быть показателем его элитности, а характеристики классности домов и квартир стремительно меняются, значит, основная задача строительных компаний — предвосхитить будущее так, чтобы жилье отвечало современным требованиям и через несколько лет.
Татьяна БЯЧКОВА, генеральный директор компании “НИККА-Центр”:
— Основной критерий элитного объекта — его месторасположение. Первый дом комплекса “Цитадель” даже спустя 10 лет после сдачи в эксплуатацию остается элитным, ведь он построен в центре Тюмени. Наша компания и дальше старается обеспечить своим первым элитным домам красивое окружение, застраивая места рядом. Немаловажное значение имеет и сервисная инфраструктура. Фитнес-центры надо открывать в элитных домах, но зацикливать их работу только на жителях этих домов не стоит, иначе этот конкретный бизнес может обанкротиться. А вообще у меня пессимистичный взгляд на будущее: вводится институт точечной застройки, поэтому дальше возведение элитных домов, а тем более кварталов, будет затруднительно.
Валентина ТРОШИНА, сертифицированный аналитик рынка недвижимости:
— Жилье, позиционируемое на тюменском рынке недвижимости как элитное, соответствует жилью повышенной комфортности. Сегодня спрос на такое жилье в областном центре превышает предложение. Цены в этом сегменте растут, несмотря на общее снижение стоимости квадратного метра. При этом четкая и единая классификация отсутствует, часто застройщики ориентируются на собственные представления о том, что такое элитное жилье.
Елена ПУТИЛОВА, заместитель директора по маркетингу УК “Статус”:
— Каждая деталь элитного дома прорабатывается настолько тщательно, что только проектирование затягивается на долгие годы. Элитный дом — это комфортный дом. Важна каждая мелочь. Даже название играет свою роль. Над тем, как назвать наш новый проект, думают профессиональные консультанты. Мы хотим дать ему емкое, звучное, может быть, связанное с историей нашего города, название.
Андрей ТАБАНАКОВ, архитектор, руководитель группы компаний:
— Почему-то принято считать, что если элитный дом, то обязательно в центре. Проекты моей мастерской — “Озерные аркады” и замковый комплекс “Гринхауз” — расположены, можно сказать, на окраине, но это никак не влияет на комфортность проживания в них.
В Тюмени элитные квартиры идут нарасхват даже с черновым вариантом отделки. Самое смешное — за границей россияне покупают не то что отделанные, а уже меблированные квартиры. Покупатель становится разборчивее, сегодня и в России востребованность к отделанному жилью растет. Думаю, скоро появятся в продаже и меблированные квартиры, тем более что этот рынок у нас пока никем не занят. Особенно это удобно для топ-менеджеров, которые переезжают с места на место, из одного города в другой. А ремонт, который в большой квартире может затянуться на 2-3 года, — это неинтересно.
В публикации использованы материалы пресс-клуба “Квартирный вопрос — диалоги о недвижимости”.