Большие права на малую собственность

Некоторые из этих законов комментирует депутат Государственной Думы РФ, член Комитета по собственности Екатерина Семенова.

— Хотелось бы порадовать представителей малого и среднего бизнеса, арендующих сегодня у государства и муниципалитетов помещения: Госдума в третьем чтении приняла столь принципиальные и долгожданные поправки в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 159-ФЗ).

Сегодня практически все регионы уже приняли свои законы о максимальной площади арендуемых помещений, которые могут быть выкуплены арендаторами, а также о величине предлагаемой рассрочки, которая может быть предоставлена при выкупе. При этом разброс установленных значений максимальной площади оказался очень велик — от 100 квадратных метров (в Москве) до фактического размера помещения (в Ставропольском крае и Мурманской области).

В связи с этим в Комитет по собственности неоднократно поступали запросы: является ли максимальное значение площади общим для всей совокупности помещений, арендуемых одним субъектом малого, среднего предпринимательства, либо такое значение необходимо применять к каждому из арендованных им помещений? Из текста статьи 3 федерального закона прямо следует: ограничение площади относится к каждому помещению, независимо от количества арендуемых предпринимателем помещений.

Чтобы преимущественное право на выкуп арендованного имущества получило максимально возможное число арендаторов, Федеральным законом № 159 установлено: условием предоставления такого права является отсутствие задолженности по арендной плате, штрафам, пени по уплате арендной платы на день подачи арендатором заявления о выкупе арендованного имущества.

Законом также предусмотрено снижение с трех до двух лет срока нахождения объекта государственного и муниципального недвижимого имущества на праве аренды у субъекта малого или среднего предпринимательства, по истечении которого последний приобретает право на выкуп арендованного имущества.

Кроме того, исключается положение о залоге при предоставлении рассрочки по выплате выкупной цены арендованного имущества. При необходимости положение о залоге может включаться в договор о выкупе арендованного имущества, что сделает ненужным государственную регистрацию отдельных договоров залога и таким образом упростит процедуру выкупа, а также исключит расходы региональных и местных бюджетов и арендаторов на уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договоров залога.

Позиция Комитета по собственности заключается в целесообразности создания прочных имущественных и финансовых гарантий для субъектов малого и среднего бизнеса. Такими гарантиями может быть только право собственности на помещение. В частности, только под право собственности можно брать ипотечный кредит для развития производства.

В то же время мы понимаем, что субъекты РФ и муниципальные образования могут принять решение о нецелесообразности приватизации ряда объектов недвижимости, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства. В этом случае федеральный закон обязывает передать помещения существующим арендаторам в долгосрочную аренду (срок ее может быть до 49 лет) с применением льготных ставок по социально значимым видам предпринимательской деятельности. Такие виды деятельности могут быть определены в законе субъекта РФ.

Закон также предусматривает формирование фондов объектов недвижимого имущества, предназначенного исключительно для сдачи в долгосрочную аренду субъектам малого и среднего предпринимательства по льготным ценам. Имущество, внесенное в эти фонды, должно быть свободно от прав аренды третьих лиц, кроме субъектов малого и среднего предпринимательства, и приватизации не подлежит. Имущество, не внесенное в указанные перечни и арендуемое субъектами малого и среднего предпринимательства не менее трех лет, подлежит включению в программы приватизации и может быть выкуплено арендаторами по рыночной стоимости.

Еще один законопроект, подготовленный Комитетом по собственности, — «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части ипотеки нежилых помещений)», направлен на то, чтобы у предпринимателей стало больше возможностей для получения кредитов под залог находящихся в их собственности нежилых помещений. Согласно законопроекту указанные нежилые помещения, приобретенные с использованием кредитных или заемных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на такое помещение, если договором кредита не предусмотрено иное.

Принятие этого законопроекта особенно актуально в связи с действием Федерального закона № 159-ФЗ о выкупе арендаторами — субъектами малого и среднего предпринимательства — арендуемых ими помещений.

Как показывает практика, не все предприниматели желают быть собственниками. Кто-то не имеет финансовых возможностей для приватизации государственной или муниципальной собственности, а кого-то устраивает роль арендатора. Для таких представителей малого и среднего бизнеса Госдума в третьем чтении приняла поправки в ФЗ 144206-5 «О защите конкуренции». Суть поправок в следующем: все новые договоры аренды муниципальной и государственной собственности заключаются с предпринимателями и представителями малого и среднего бизнеса только по результатам проведения конкурсов и аукционов. Уже действующие договоры продляются без конкурсов и аукционов при условии, что арендатор — представитель малого или среднего предпринимательства и договор заключен до 1 июля 2008 года. Эта льгота будет действовать до 1 июля 2015 года.