Кто пустил лису в коммунальный курятник?

Виновато помаргивая и нарочито сердясь, парень ответил:

— Шибко хотел… Мал-мало писать, читать. Не давал проклятый саризма (царизм. — М.С.)!

— Ага, не давал, шайтан! — смущенно поддакнул его отец, сам родившийся уже в годы развитого социализма…

И было от того не смешно, а грустно. И стыдно за советскую власть, которую я, собственно, тогда представлял.

Ощущение вины и досады не ушло. А в последние годы — на фоне реалий современной жизни — усилилось. Правда, касается это чувство уже иной сферы нашей жизни. Иной социальной болезни. В данном случае — о тяжком недуге жилищно-коммунального хозяйства, его бесчисленных пороках. Сам Президент России публично уподобил наше ЖКХ черной дыре, бесследно поглощающей неисчислимые суммы денежных средств. Почему, по какой причине свалилось это отнюдь не стихийное бедствие на наши головы?

— Наследие Советов, перекосы коммунистов, — разъясняют ситуацию некоторые современные экономисты и политики. Хотя кое-кто из них, молодых, родились в капиталистической России, когда Советы и коммунисты давно ушли в прошлое. Но почему-то и многие новые проекты — та же модернизация экономики и социальной сферы — у нас в стране так и остаются в прежнем «проектном» состоянии», не обращаясь в готовый продукт. Не разрешается ряд проблем, стоящих перед жилищным комплексом. Проблем с обновлением и ремонтом жилого фонда, подачей тепла. Не можем управиться с водопроводом, «сработанным еще рабами Рима…»

Внятного ответа на многие «почему» пока нет. Несомненно, есть серьезные причины в бедах этой отрасли экономики, в частности — недофинансирование. Но, как представляется, дело еще и в рачительном, грамотном ведении хозяйства. В профессионализме, соблюдении законности, наличии современного сервиса. И, конечно же, чувства ответственности перед потребителем за качество предоставляемых услуг и неослабного, жесткого контроля за работой предприятий ЖКХ.

Во многом подтверждает сказанное письмо, поступившее в редакцию из Главного управления строительства и жилищно-коммунального хозяйства области. Оно касается критического выступления газеты в адрес системы ЖКХ. Точнее, целого цикла публикаций: «Каждый жилец желает знать», «Зачем в коммунальном хозяйстве кружка для пожертвований», «Тараканище» и другие. Квалифицированного ответа вышестоящего ведомства мы ожидали с нетерпением. Хотелось, да и просто необходимо было знать, что конкретного и вразумительного оставил после себя частокол государственной, партийной, ведомственной и общественной контрольно-ревизионных служб. Важно было понять: каков он — руководящий профессиональный взгляд сверху на работу обслуживающих горожан коммунальных предприятий?

Областное управление строительства и жилищно-коммунального хозяйства (далее — управление) оценило работу обслуживающих предприятий и подведомственных служб как безукоризненную, обеспечивающую безупречное исполнение отраслевого законодательства и требований потребителей. Не признав ни единого критического замечания газеты. И деловых предложений. Ни одного! Часть публикаций негативного содержания осталась вообще не замеченной главком. И, как следствие, без соответствующего реагирования.

Содержание ответного письма разделено на шесть абзацев — по числу поднятых в публикации проблемных вопросов. Ради экономии газетной площади мы в той же последовательности, по главам, изложим читателям и свою точку зрения на заданную тему. В этом разбросе мнений читатель, уверены, разберется сам. Для ясности цитируемые из полученного официального письма строки мы выделяем жирным шрифтом. Итак…

1. По поводу уклонения руководства компаний от годовых отчетов на общих собраниях жильцов дома.

«Согласно п.1 ст.162 ЖК РФ управляющая компания ежегодно представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора за предыдущий год. Форма представления такого отчета не оговорена, а значит, он может быть представлен в любой форме».

УК не отчитываются на общих собраниях? И правильно делают. Таков полный смысл этого абзаца…

Может ли курьер или дворник отчитаться перед жильцами дома об исполнении договора управления компаний, где он работает? (Смеяться не надо!). Не может. А представить отчет тому же контингенту? Может. Путем доставки и приклеивания к дверям подъездов четвертушки бумаги с запечатленным на ней десятком загадочных цифр, выдернутых из годового баланса. Или вручением этого листка пенсионерке-общественнице, которая потом забудет, куда его положила. Увы, вот такие получились различия между понятиями «отчитаться» (с обсуждением доклада на общем собрании!) и «предоставить» отчет, как это записано в законе. Понимая столь безразмерную резиновую формулировку п.11 ст.162 ЖК, законодатель предпослал перед таким утверждением фразу: «…Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом…»

Если бы разработчик типового проекта договора радел больше за интересы потребителя, а не за интересы бизнес-структуры, то он бы не перенес механически в текст договора неудавшуюся размытую правовую норму, а прописал бы конкретную форму годового отчета и его регламент. Действующая же трактовка правовой нормы упрочила безответственность исполнителя в распоряжении вверенным имуществом. И позволила вводить в заблуждение властные структуры. В процессе собеседования ответственному работнику Тюменского городского департамента жилищно-коммунального хозяйства был задан вопрос: как может случиться такое, когда управляющая компания никак не отчитывается перед жильцами обслуживаемого дома в течение пятилетки, а городской департамент не знает об этом и не пресекает противоправную деятельность предприятия?

— Мы получаем сообщения, — заявил чиновник, — что отчеты предоставляются, а в какой форме — проверить трудно из-за большого количества объектов. Вот так важнейший элемент взаимодействия сторон договора был отдан на откуп одной из них — исполнителю. Но жилкомхозовских управленцев это устраивает вполне. Идем дальше…

2. По поводу произвольного, без участия собственника, распоряжения общим имуществом и денежными средствами, предназначенными на содержание дома.

«…В случае, если общее имущество многоквартирного дома либо земельного участка, принадлежащее собственникам помещений, используется без решения общего собрания — собственники квартир вправе в предусмотренном законодательством РФ порядке потребовать прекращения незаконного использования общего имущества, а также возмещения причиненного им ущерба».

Наверное, неуважительно будет объяснять взрослым людям, чем питаются лошади и куда впадает Волга. Люди потому и требуют соблюдения своих прав и законных интересов, что знают процитированную банальную истину. В материале речь шла о помощи этим людям со стороны компетентных и полномочных органов в практическом осуществлении этих прав. Что делать, если все их требования отскакивают от стен офисов УК, как известная злаковая культура? Замкнуться на судах? Ну а что сотня-другая чиновников-коммунальщиков муниципалитета, контрольно-надзорные службы? Не хватает прав и полномочий. Так если бы этот факт был отмечен в письме в газету, наша дискуссия перешла бы в совсем иную плоскость. Кстати, в письме подробнейшим образом прописано, что делать жильцам при нарушении УК ряда правовых норм. Но ни слова о том, что делать при тех же обстоятельствах работникам коммунальной сферы. Что предпринимают они в этом направлении в настоящий период.

3. По поводу установки приборов учета, оплаты за нее.

«…Федеральным законодательством установлена обязанность собственников жилых помещений по установке приборов учета независимо от того, проводятся ли в многоквартирном доме работы по капитальному ремонту внутридомовых инженерных сетей. При этом установка счетчиков производится за счет средств собственников жилых помещений».

Но, господа, мы никогда и нигде не утверждали, что установка приборов учета производится за счет средств бюджетных либо за счет компании. Конечно же, за счет собственника. Но без кружки и сумы! Вот наше видение данной проблемы. При обращении управляющей компании к жильцам многоквартирного дома — «сброситься» для установки счетчиков — общее собрание либо полномочный орган его дают поручение последнему произвести расчет движения денежных средств по строке «Капитальный ремонт» за отчетный период. Когда и на что конкретно потрачены деньги? Каков их остаток на дату расчета? Если целевой фонд не использован, люди вправе распорядиться оставшимся собственным капиталом по своему усмотрению в рамках целевого фонда. В том числе и на установку приборов учета, поскольку этот вид работ входит в структуру капитального ремонта.

Независимо от того — ведутся ли какие-либо восстановительные работы в данный период. И пусть решат специалисты: что здесь сказано противоправного? А если сказано — то какая правовая норма пострадала от названного аргумента.

4. По поводу капитального ремонта в многоквартирном доме.

«…Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет средств собственника помещений.

Выделение средств на капитальный ремонт носит заявительный характер и производится при обращении выбранной собственниками управляющей организации в орган местного самоуправления… Для планового проведения капитального ремонта жилищного фонда администрацией г.Тюмени сформирована «Концепция капитального ремонта многоквартирных домов г.Тюмени на 2009-2012 гг…»

Главное управление снова дает нам развернутый перечень правового материала, регулирующего порядок проведения восстановительных работ. Но мы этого не просили. А говорили только о тех конкретных, известных нам нормах и фактах, с которыми не согласны. Рассматриваемую услугу мы называли главной несправедливостью во взаимоотношениях двух договорных сторон. «Жильцы десятилетиями платят за услугу, — писали мы, — которая будет оказана неизвестно когда, да и будет ли предоставлена вообще?»

Люди с пониманием относятся к пустующей казне. И согласны с переносом законных сроков капремонта по решению муниципалитета. Но понимание должно быть обоюдным. Ремонтные планы должны быть жестки и неизменны. И включаться в договоры отдельным пунктом. Можно ли задействовать эту рекомендацию, и если нет — то почему? В письме жилищного главного не нашлось места для ответа на этот вопрос…

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ пп. 2.3.6, 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда полномочному органу, представляющему интересы жильцов дома, застройщик обязан представить подробную опись планируемого ремонта — место, сроки, стоимость, объем работ. Выполненное задание должно сдаваться заказчику по приемо-сдаточному акту. В большинстве случаев указанное правило не исполняется. А ведь это и есть часть упомянутой президентом страны черной дыры, бесследно поглощающей неисчислимые суммы денежных средств. Как избежать этого — управленцы не знают. Не пишут. Мы тоже не знаем. Но в уме один вариант держим. Радикальный. При утверждении УК о проведенных в текущем году ремонтных работах не признавать при контрольных проверках те из них, которые осуществлены без санкции жильцов и не подтверждаются визуальным осмотром. Деньги, потраченные на ремонты-невидимки, подлежат восстановлению на счете, а при несогласии исполнителя могут быть оспорены в судебном порядке. Судебная перспектива таких исков достаточно благоприятна.

5. По поводу формы договора управления.

«…Договор управления многоквартирным домом представляет собой гражданско-правовое обязательство, в силу которого одно лицо обязано совершить в пользу другого лица определенные действия… К договору применяются общие формы… Согласно ст. 165 ЖК органы управления содействуют… Собственники вправе запрашивать…»

Продолжаются семинарские занятия для несмышленого печатного органа. Хотя в газетных статьях говорилось о конкретных фактах просчетов, недомолвок и нарушений, ущемляющих права потребителя. С нечетко прописанными правовыми последствиями. Перечислять их — значит писать эту корреспонденцию сначала. Применение не санкционированных собственником расценок на определенные виды услуг и несогласованные ремонтные работы, самоуправное распоряжение общим имуществом, безотчетность перед жильцами в течение ряда лет — красноречивое тому подтверждение. Да и не имеют у себя жители этих договоров, не знают их содержания. Только потому, что в документе не прописана норма передачи экземпляра его каждому собственнику квартиры. При нынешней ситуации на коммунальном рынке договор должен стать настольной книгой каждого жителя.

6. Об ответственности управляющей компании.

«В соответствии с пп. 41 и 42 Правил содержания общего имущества устанавливается ответственность за… Согласно ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за… Кроме того, за невыполнение договорных обязательств гражданско-правовая ответственность… Если же собственников жилья все же не устраивает количество и качество предоставляемых выбранной управляющей организацией услуг, они вправе отказаться от ее услуг…»

Об ответственности УК шла речь в предыдущих разделах, и нет необходимости вновь аргументировать негатив в решении этой проблемы. И дело еще не в формальном следовании сказанным правовым нормам. Мы отмечали, например, необходимость заменить в тексте договора выражения «с согласия жильцов», «по требованию жильцов», «в интересах жильцов» ссылкой на конкретный документ собственника, фиксирующий его определенное волеизъявление. Но главная, пока умалчиваемая, сложность — в другом. Кто же должен «требовать», «контролировать», «соглашаться»? Теоретики-коммунальщики под словом «жильцы» видят общие собрания и его полномочные органы. Но плановые собрания проводятся раз в год — в виде уличных деревенских сходок в составе двух-трех десятков пенсионеров. И, вполне естественно, не правят хозяйством, да и не могут нести это бремя, как и контролировать. Уполномоченные ими лица, домкомы? Это, как правило, хорошие трудяги, предприниматели и пенсионеры. Первые обладают силой и знаниями, но не имеют времени на общественную нагрузку: зарабатывают деньги. Вторые располагают знанием и временем, но не имеют прежних здоровья, сил, нервов.

Правда, и среди них «зажигаются маяки». В девятиэтажке на Ялуторовской недавно избрана председателем домового комитета Валентина Яицкая. Работающая пенсионерка, преподаватель технических дисциплин в вузе. Требовательная, инициативная, честнейшая женщина. В своей квартире она проводит заседание домкома в виде рабочих планерок, принимает разного рода ходоков с жалобами и просьбами, касающимися пользования жильем. Но это находка. Часто — исключение из ряда других избранников, формально относящихся к неблагодарной и многотрудной общественной нагрузке. Управлять домом — точнее, контролировать управление на общественных началах, на наш взгляд, не даст ожидаемых результатов. Нужны техническое и кадровое перевооружение этой структуры управления и контроля за содержанием дома.

Классик учил нас: «…Малейшее беззаконие — есть дыра, сквозь которую пролезают враги пролетариата…». Ныне нет ни пролетариата, ни врагов его, ни… дыры. Есть распахнутые ворота, в створ которых свободной колонной идет недобросовестный бизнес. И дело здесь не только в управляющих компаниях, в том числе компании «Запад», которую мы и критиковали. Бизнес не будет называться бизнесом, если не использует малейшей возможности для выколачивания рубля. Судя по полученному нами ответу, бизнесу этому дается столько свободы и самостоятельности, сколько он проглотит. Управляя хозяйством дома по своему усмотрению и контролируя сам себя, он сидит на нем как лиса в курятнике.

Так как же обустроить нам свою коммуналку? Вернуть в нее государство? Как говорят и пишут некоторые официальные СМИ, в значительной степени коммунальщики работают неудовлетворительно именно потому, что не срабатывают вовремя курирующие их государственные органы. О чем мы также неоднократно писали. Вот и свежий пример тому: управление не заметило недостатков в работе регионального ЖКХ.

Нет, нужно осваивать и модернизировать упомянутую сферу на прежних базовых принципах, при этом меняя и стратегию, и тактику решения вопросов.

Монолиту бизнеса с его меркантильными (и это понятно!) интересами следует противопоставить монолит потребителя — с его интересами, потребностями в уюте, комфорте, современном сервисе. И суметь отстоять свое право на достойное обслуживание и разумную оплату его. Многое зависит от избранного постоянно действующего общественного органа управления домом. Но он не справится с задачей, если не пожелают того же сами жильцы. Их принципиальность, контроль за платежами, незамедлительная реакция на недопоставку или некачественную услугу — вот что сейчас особенно нужно для улучшения работы нашей коммуналки.

Монолиту бизнеса следует противопоставить монолит потребителя — с его интересами, потребностями в уюте, комфорте, современном сервисе.