Тюменских дольщиков больше не обманут?

Внеочередное заседание совета представителей саморегулируемых организаций арбитражных управляющих инициировало управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее — управление Росреестра) совместно с региональным правительством.

Тема встречи — внесенные изменения в Федеральный закон от 26.10.2002　г. №　127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в части установления особенностей банкротства организаций-застройщиков. Обновленный закон вступил в силу 15 августа текущего года.

Пора «переставлять ноги»

На совещании председательствовал руководитель управления Росреестра Александр Одинцов, присутствовали заместитель председателя Арбитражного суда по Тюменской области Владимир Лоскутов, заместитель начальника регионального управления инспекции Госстройнадзора Виктор Кулемин, представители судебных, правоохранительных органов и других федеральных структур.

Согласно законодательным новшествам теперь дополнительными участниками дела о банкротстве становятся органы исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющие контроль и надзор за долевым строительством.

— Эта мера будет эффективной: органы власти в силу своих полномочий обладают информацией о застройщике, стадии строительства объекта и о необходимых действиях для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, — считает Александр Одинцов. — Управление Росреестра в вопросах о банкротстве организаций-застройщиков тесно сотрудничает с региональным правительством.

По распоряжению губернатора Владимира Якушева создана и действует межведомственная комиссия, которая рассматривает вопросы, связанные с приостановлением строительства многоквартирных домов, возводимых с привлечением средств граждан. Она проделала большую работу: структурированы все объекты, которые переживают процедуру банкротства. По каждому долгострою есть конкретный план действий.

Усиление контроля за деятельностью конкурсного управляющего полезно и строительным организациям. Чувствуя «жесткую руку», управляющий будет работать более ответственно, действительно стремиться улучшить финансовое состояние застройщиков и добиваться того, чтобы объекты достраивались. Это отвечает интересам всех сторон.

Однако злободневная проблема решается тяжело. В настоящее время банкротятся 30 застройщиков региона. На 23 объектах строительство приостановлено.

Законодатель возложил на конкурсных управляющих большую ответственность. К сожалению, опыт работы говорит о том, что нерешенные проблемы «продвигают» сами дольщики. Редкий случай, когда вопросы задают конкурсные управляющие. Шквал жалоб с территории идет президенту, правительству, губернатору.

— Это связано с тем, что мы с вами недостаточно энергично действуем. Даже по тем объектам, где обозначен алгоритм работы и надо просто «передвигать ноги», мы этого не делаем, — заявил Евгений Заболотный. — Плохо работаем с жилищно-строительными кооперативами, не взаимодействуем с местными органами власти, с Госстройнадзором.

— И уже совсем недопустимо, когда в угоду решению других задач конкурсные управляющие пытаются пренебречь интересами дольщиков, поставить их на последнее место или вовсе ущемить, — подчеркнул заместитель губернатора.

В течение 2011 года в управлении Росреестра находилось 105 жалоб граждан и юридических лиц на действия (бездействие) арбитражных управляющих, 28 — на конкурсных управляющих, осуществляющих процедуры банкротства на предприятиях-застройщиках.

Требуйте деньги или жилье!

— Впереди у нас с вами серьезная работа. Наряду с изменениями законодательства президент Дмитрий Медведев подписал поручение, суть которого напрямую связана с нашей встречей, — обратился к собравшимся Евгений Заболотный. — Правительству России, субъектам Федерации, местным органам власти необходимо до 15 октября разработать конкретный план мероприятий для решения проблем обманутых дольщиков, перед которыми застройщик не выполнил свои обязательства.

Безусловно, поручение президента не обойдет стороной ответственные федеральные структуры, в большей степени коснется Росреестра, плотно взаимодействующего с конкурсными управляющими.

Соответствующие поручения даны также Генеральному прокурору России, руководителям Следственного комитета страны и Министерства внутренних дел. Хочется надеяться, что после обращения президента правоохранительные органы начнут работать более интенсивно. И тех, кто создает проблемы дольщикам, затягивает решение вопросов, привлекут к ответственности — и они понесут наказание.

И еще. Принятые изменения закона не только возлагают дополнительные обязанности на управляющих, но и наделяют обманутых дольщиков новыми правами. Теперь они становятся полноправными участниками дела о банкротстве застройщика.

Установлено преимущественное погашение их требований по отношению к иным конкурсным кредиторам и уполномоченным органам. Согласно внесенным изменениям практически любые документы, по которым дольщик передал деньги застройщику, обеспечат правомерность его требований. Даже если договор не прошел государственную регистрацию, является предварительным, договором инвестирования, подряда, векселем для оплаты жилья и так далее.

Более того, дольщики вправе требовать не только деньги, но и жилое помещение.

Таким образом, формируются две параллельные группы кредиторов: одни претендуют на возврат денег, другие — на жилье. Дольщики также получили право предъявлять в Арбитражный суд требования о возмещении убытков в виде реального ущерба.

Установлены специальные условия продажи не завершенного строительством дома и земельного участка застройщика-банкрота. Должна быть проведена независимая оценка этого имущества. Отчет об оценке подлежит обязательной экспертизе саморегулируемой организацией оценщиков и направляется в региональный исполнительный орган государственной власти по контролю и надзору в области долевого строительства.

Существенным условием договора купли-продажи такого имущества и имущественных прав является обязательство покупателя по постройке, достройке спорного многоквартирного дома и передаче жилья участникам строительства, требования которых включены в реестр требований о передаче жилых помещений.

Управляющие работают плохо

На совещании обсуждали возможные изменения в работе арбитражных управляющих, которые должны последовать за нововведениями. Теперь они обязаны уведомлять всех известных участников строительства о банкротстве застройщика. До проведения собрания по передаче объекта незавершенного строительства кооперативу, созданному по инициативе дольщиков, арбитражный управляющий должен серьезно поработать. Подготовить заключение о возможности или невозможности этой процедуры, привлечь оценщика для составления отчета о стоимости прав застройщика на объект и земельный участок, разработать проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива и т.д.

Легализация практики передачи недостроенного дома кооперативу стала одним из основных преимуществ обновленного закона. Но надо учитывать: итоговый результат в защите интересов дольщиков зависит от множества факторов — начиная от общей суммы задолженности застройщика и заканчивая качеством работы арбитражного управляющего.

Начальник отдела управления Росреестра Светлана Кривошеева рассказала об особенностях государственной регистрации прав в сфере долевого строительства. Она представила обзор нарушений закона «О несостоятельности (банкротстве)», допущенных арбитражными управляющими региона за восемь месяцев текущего года.

Количество протоколов о привлечении к административной ответственности, составляемых специалистами Росреестра в отношении арбитражных управляющих, возрастает ежегодно. В 2009 году составлено 49 таких протоколов, в 2010 году — 71, за восемь месяцев 2011 года — 52.

— Важно, что закон №　210-ФЗ, внесший изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», единственный, который имеет обратную силу, — пояснила начальник отдела по контролю и надзору в сфере саморегулируемых организаций Елена Моравская. — То есть его действие распространяется на процедуры банкротства, введенные до его вступления в законную силу. Поэтому он может помочь и тем дольщикам, чей застройщик начал банкротиться до 15 августа 2011 года.

— Если к этой дате еще не начались расчеты с кредиторами третьей очереди по процедуре банкротства, дольщики должны в течение 60 дней, то есть до 15 октября текущего года, подать в Арбитражный суд иски со своими требованиями к застройщику в рамках дела о банкротстве, — подчеркнула Елена Моравская.

Разбор полетов перенесли…

…В повестке заседания значился также отчет о процессе банкротства четырех застройщиков: ООО «Строительная компания «Твой дом», ООО «Домостроитель», ООО «Солитон-Офис», ОАО «Промжелдортранс-Тюмень». Арбитражные управляющие должны были рассказать о том, как соблюдаются права и интересы дольщиков, как решаются проблемы, связанные с внесенными изменениями в закон «О несостоятельности (банкротстве)». Но этой теме решили посвятить отдельное совещание и заслушать не четыре, а минимум десять докладов о конкретной работе конкурсных управляющих.

— Пора от слов переходить к делу. Мы с вами должны знать, что происходит на каждом из объектов. К 1 января 2013 года у тюменских дольщиков не должно быть нерешенных проблем, — подчеркнул Евгений Заболотный. — Напомню: технология долевого строительства, проведения необходимых экспертиз, сдача объектов — очень длительный процесс. И если мы не начнем интенсивно двигаться вперед, то нам нужного результата не добиться. Многое зависит от арбитражных управляющих. В свою очередь, органы власти на местах, региональное правительство заинтересованы в том, чтобы в максимально короткий срок решить все проблемы. Мы будем это делать и ждем активности от вас.