«Стимул» для жилищного вопроса

Несмотря на то, что «Стимул» в первую очередь ориентирован на застройщиков (ее основная цель — обеспечить компании финансовыми ресурсами при строительстве жилья), для граждан эта программа тоже имеет свои преимущества.

Все для застройщика

Изначально программа «Стимул» была направлена на достройку тех жилых объектов, строительство которых было заморожено в период кризиса. Так, запустив в 2009 году через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) федеральную программу «Стимул», государство оказало поддержку отрасли. Но со временем границы её расширили, направив на активизацию нового строительства в целом и на увеличение объемов строительства жилья эконом-класса.

Механизм «Стимула» прост: АИЖК заключает с банком соглашение о фондировании по конкретному строительному объекту сроком на 2 года. В течение этого времени банк может воспользоваться целевым займом АИЖК по фиксированной ставке от 7 до 8,75% годовых. Фактически это опцион — договор, по которому покупатель получает право, но не обязанность, совершить покупку или продажу актива по заранее оговорённой цене. Средства АИЖК банк может пустить как на кредитование застройщиков, так и на выдачу ипотечных кредитов гражданам, которые будут покупать квартиры в строящихся по программе «Стимул» домах. В случае если застройщик построил дом, но по каким-то причинам не успел продать квартиры, то привлекается еще один участник программы — гарант сбыта, задача которого заключается в выкупе нереализованного жилья.

Выгода для банка

Для банков участие в программе «Стимул» выгодно, так как они получают при этом три ключевые гарантии: гарантию рефинансирования кредитов, гарантию доступа к заемным ресурсам и гарантию сбыта. Причем гарантия сбыта наступает в тот момент, когда застройщик, построив дом, не успел продать квартиры. Гарант сбыта выкупает нереализованное жилье. Застройщик получает гарантии выполнить обязательства по кредиту, а не распродать выставленные на реализацию квартиры по выгодной цене.

«Банки, заключившие соглашение с АИЖК о фондировании проекта строительства, вовсе не обязаны сразу использовать средства агентства, — поясняет исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «АИЖК» (Москва) Андрей Шелковый. — Если у банка есть свой источник доступных средств, он может финансировать проект самостоятельно. Если доступные средства закончились, тогда за дополнительным финансированием он может обратиться в АИЖК. При этом банк-участник пользуется всеми остальными гарантиями программы «Стимул», снижающими риски при реализации проекта строительства. Таким образом, обеспечение этих рисков не закладывается в процентную ставку по кредитам, которые банк предлагает застройщику, и в конечном итоге все это ведет к снижению или удержанию рыночной стоимости квадратного метра жилья». Ведь доступность жилья складывается не только из доступности самого кредита и низкой кредитной ставки. Не менее важным является и стоимость приобретаемого жилья.

«Стимул» — для граждан

Какую же выгоду имеет один из самых главных участников этой программы — обычный покупатель?

Напомню: по программе «Стимул» помимо кредитов застройщикам банки выдают еще и ипотечные кредиты на покупку квартир, причем на особых условиях (впоследствии эти кредиты АИЖК выкупает). Специально для поддержки рынка новостроек агентством были разработаны ипотечные продукты «Новостройка» и «Малоэтажное жилье», немаловажным плюсом которых является низкая процентная ставка — от 7,95% годовых — после оформления права собственности. А для льготных категорий граждан (владельцев материнского капитала, жилищных сертификатов и т.д.) предусмотрен еще и ряд вычетов, которые делают ставку даже ниже 7,9%.

Кроме того, участие в проекте федерального агентства исключает риски при покупке квартир в новостройках или участии в долевом строительстве. Поскольку банки и застройщики проходят одобрение в Управлении проектного финансирования АИЖК, то в программу попадают лишь добросовестные компании. Реализация квартир ведется строго в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», строительство объекта полностью обеспечено финансированием и кредитующий банк контролирует весь процесс. «Поэтому даже при покупке квартиры на стадии строительства риск неполучения прав собственности полностью исключен, и проблема дольщиков здесь не возникнет», — обращает внимание руководитель интернет-портала «Ипотека в Тюмени» Владимир Андреев.

А что у нас?

В Тюменской области в программе «Стимул» выступает пока один застройщик — «Партнер Инвест». В прошлом году по этой программе компания построила и реализовала два жилищных проекта в 3-м Заречном микрорайоне. «Это чуть больше 20 тыс. кв. м жилья на 470 квартир. Сегодня все квартиры реализованы, оба дома введены в эксплуатацию и заселены. По программе «Стимул» с банком-партнером совершено 14 ипотечных сделок на сумму 15 млн руб. Мы проанализировали свой опыт и в ближайшее время намерены продолжить работать по этой программе», — рассказал Максим Филин, главный специалист службы продаж «Партнер Инвеста».

В этом году компания намерена реализовать «Стимул» в 4-м Заречном микрорайоне (Европейский микрорайон), в частности на трех домах, окончание строительства которых запланировано на конец 2012 года.

Максим Филин подчеркивает пользу участия в программе граждан: «В первый раз мы запустили программу во втором квартале 2010 года — это было еще нестабильное время. На тот момент коммерческие банки предлагали ставки не ниже 15-16% годовых и достаточно ограничительные условия. А наши клиенты имели возможности брать ипотеку под 11%. Ставка на период строительства была немного повышена на 0,5%, но после оформления права собственности ставка могла быть даже меньше 11%. Клиентам это нравилось, они и сейчас спрашивают про эту программу».

Тюменка Елена Денисова, одна из участниц «Стимула», свое участие в программе считает успешным: «Во-первых, для меня довольно приемлемой оказалась ставка ипотеки, после сдачи дома она снизилась. Во-вторых, понравилось и качество квартиры. Объект при этом был сдан вовремя».

Будучи летом нынешнего года в Тюмени, Андрей Шелковый сообщал, что программа «Стимул» включена в план развития жилищного строительства в Тюменской области до 2015 года. Гарантом сбыта строящихся объектов будет выступать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию по Тюменской области.

Мария Токарева, директор департамента ипотечного кредитования АИЖК по Тюменской области, отметила, что в 2010 году потребности выступать в качестве гаранта выкупа у нас не возникало. И, судя по числу участников-застройщиков в программе «Стимул», тюменские строители самостоятельно справляются с финансированием своих проектов. Тем не менее программа набирает обороты, и число ее участников может увеличиться. А значит, расширится круг граждан, у которых наконец появится возможность улучшить свои жилищные условия.