Квартирная плата без тайн и загадок

18 декабря вступает в силу Федеральный закон об изменениях в Кодекс об административных правонарушениях, ужесточающий наказание за отказ раскрывать информацию в сфере ЖКХ. Что за информацию могут скрывать от нас управляющие компании и какую пользу получат от нововведений собственники квартир, они же — потребители жилищно-коммунальных услуг?

Разъяснения читателям «Тюменских известий» дает главный государственный жилищный инспектор по Тюменской области Вячеслав ВАХРИН.

— Прежде чем говорить о принятых изменениях, хочу остановиться на проблеме управления многоквартирными домами. Она очень важна в связи с проведенной массовой приватизацией жилья, когда граждане стали не только собственниками своих квартир, но и совладельцами общего имущества многоквартирного дома. Вот это обстоятельство до сих пор четко не осознано нашими гражданами, а ведь именно оно является основополагающим при решении вопросов содержания и сохранности дома. На плечи собственников квартир ложится бремя расходов по содержанию общего имущества.

— Но это практически все знают, тем более что и в свидетельствах на право собственности на квартиру указана доля в общем имуществе дома.

— К сожалению, практика показывает, что для большого количества людей вопрос, что именно относится к общему имуществу, неочевиден. Отсюда возникают нарекания от граждан: «За что мы платим, что мы взамен получаем?» Люди думают, что содержание — это уборка подъездов, вывоз мусора, порядок в подвале, и все. Это далеко не так.

— Что же относится к общему имуществу дома?

— Прежде всего, это системы коммуникаций, обслуживающие более одного жилого помещения. Например, если мы говорим об отоплении, то это вся система, включая стояки, отводки от стояков, запирающие устройства, сами радиаторы. Человеку зачастую кажется, что если батарея находится в его квартире, значит, это его собственность. Захотел — убрал, заменил на другую, более красивую, современную, сделал больше звеньев, меньше. Но это недопустимо.

К общему имуществу также относятся стояки системы водоснабжения, отводки от них и первое запирающее устройство, то есть кран. Дальше, внутренняя система, — личное имущество. Такое разделение очень важно. Допустим, произошла авария, и один сосед затопил другого. Кто будет отвечать? Смотря где произошла утечка. Если авария случилась на внутренних коммуникациях (сорвало кран на бачке, треснула ванна и так далее), то ответственность несет собственник квартиры. Если прорвало батарею или стояк на системе водоснабжения, или сорвался первый запирающий кран, значит, ответственность общая. То есть ущерб будет возмещать ТСЖ. А где оно возьмет деньги? Со всех владельцев квартир, в том числе и с того, кого затопило. Ведь это и его вина в том, что общее имущество не содержится должным образом. А если управление осуществляет управляющая организация, то ущерб будет возмещать она. Так что, видите, вопрос управления многоквартирным домом исключительно важен.

Напомню, что самыми распространенными способами управления являются ТСЖ, ЖСК и управляющая компания. Что такое ТСЖ? Это некоммерческая организация, объединение собственников с целью содержания общего имущества дома. Есть официальные требования к содержанию дома, оказанию услуг, правила и нормы технической эксплуатации, обязательные к исполнению. В правлении же ТСЖ, как правило, непрофессиональные управленцы. Во всяком случае до тех пор, пока не наберутся опыта. Они стараются, но не все получается. Какие-то затраты у ТСЖ становятся неэффективными без привлечения сторонних организаций. Например, при аварийных ситуациях — не будет ведь ТСЖ содержать в штате аварийную бригаду для обслуживания одного дома.

Управляющая компания — коммерческая организация, то есть профессиональный управленец. Она берет на себя риски в связи с содержанием жилого фонда. Если случилась авария, то управляющая организация имеет технические возможности для ее быстрого устранения, к тому же у нее есть прибыль, из которой возмещается ущерб.

— Выходит, выгоднее иметь договор с управляющей компанией, чем создавать ТСЖ?

— Мое личное мнение: лучше создать ТСЖ, которое заключит договор с управляющей компанией для обслуживания дома и будет контролировать ее работу. Ведь отсутствие контроля со стороны собственников как раз и порождает проблемы.

— Хотелось бы уточнить: когда речь идет об общедомовых расходах, то каким образом должны платить собственники квартир — все одинаково или в зависимости от доли, которая пропорциональна площади квартиры?

— Конечно, согласно доле. Сейчас у многих возникают вопросы, например по оплате лифта, особенно у тех, кто живет на первом этаже. Люди не понимают, что это плата не за проезд, а за его содержание, сохранность, за уровень комфорта в доме. Если отступить от этой логики, то получится, что за ремонт крыши должны платить только жители верхних этажей, а за содержание подвала — только нижних. Одни скажут: надо мной не капает, а другие — у меня не парит. Но это неверный подход, ведь и крыша, и подвал — общее имущество всех собственников квартир. Точно так же — ремонт подъездов. Если ремонтируется один подъезд, то должны вкладываться жители всех остальных. Повторяю, что именно этот аспект плохо понимается нашими гражданами. Отсюда и психология такая: внутри квартиры приберем, а снаружи — наплюем. Конечно, и от внутренней культуры человека многое зависит, но в целом нам надо менять отношение к общедолевой собственности.

Сейчас многие думают: купил квартиру, и все — обеспечил себе и детям, а то и внукам жилье. А если дом придет в аварийное состояние от плохого содержания? Никто не предоставит взамен аварийных хорошие квартиры, люди должны будут сами решать свои жилищные проблемы. Хорошо, если на место, где стоит ваш дом, придет застройщик, который купит вам квартиры в других районах. А если нет? Собственники за свой счет должны будут снести аварийное здание, чтобы построить на его месте новый дом. Иначе орган местного самоуправления выплатит выкупную стоимость изымаемого земельного участка и аварийного жилья. И все — вместо квартиры небольшая компенсация.Так что в сохранности дома заинтересованы все, кто имеет в нем квартиру.

— Вячеслав Михайлович, но ведь существуют нормативные сроки жизни домов. К примеру, у кирпичного дома это 90 лет. Даже если люди стараются, хорошо заботятся о своем имуществе, но у него срок вышел... Что тогда?

— Тогда надо покупать новое жилье. Если у вас износилось пальто или состарилась машина, кто вам приобретет новые? Конечно, никто не отменял меры социальной поддержки и помощи льготным категориям граждан. Существуют и другие механизмы помощи в приобретении жилья, например ипотека.

Но давайте говорить о сегодняшнем дне. Возникают вопросы и по использованию приборов учета. Сейчас во всех домах должны быть поставлены общедомовые приборы учета, но их показания могут не совпадать с данными индивидуальных приборов, это технически обусловлено. И тогда разница распределяется на всех собственников, независимо от того, есть индивидуальный счетчик или нет. Вроде бы это не совсем справедливо.

Сейчас Правительством России разрабатываются новые нормативы потребления энергоресурсов. Будут разные нормативы на индивидуальное потребление и на места общего пользования. Как только их примут, сразу же вступят в действие новые правила оказания коммунальных услуг. Возможно, это случится уже в январе. И тогда места общего пользования мы будем оплачивать пропорционально площади квартир. Сюда войдет и освещение подъездов, и использование воды из подвала для полива, например, цветов во дворе, мытья полов на лестничных маршах и так далее. И неважно при этом, живет человек в данное время в доме или уехал на все лето на дачу. Ресурсы используются на общие цели, значит, надо платить.

— А если квартира не приватизирована, кто платит за содержание общего имущества?

— В этом случае наниматель не платит лишь за капитальный ремонт, а все остальное входит в плату за наем. Так что бремя общих расходов несет и житель муниципальной квартиры. Если чувство собственности по отношению к личному имуществу у наших граждан еще есть, то по отношению к общему его нет совершенно. Вот почему сплошь и рядом случается так: отремонтировали подъезд — тут же кто-то испортил стену. В лифте сожгли кнопки, наплевали. У двери в подъезд испортили доводчик. Чтобы это исправить, прибрать, нужны дополнительные деньги, и их будут брать со всех жильцов. Так что от психологии «это не мое» надо избавляться.

— Так какую же информацию обязаны показать нам управляющие компании?

— По существующему стандарту управляющая организация обязана раскрывать следующую информацию: общие сведения о компании; основные показатели финансово-хозяйственной деятельности; сведения о выполняемых работах и стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества дома; сведения о тарифах на коммунальные ресурсы.

Каким образом УК должна показать эти сведения? Во-первых, они обязательно должны быть размещены на официальном сайте Минрегионразвития (правда, его пока нет, но скоро появится). Во-вторых, на выбор: на сайте управляющей организации, Госжилинспекции, органа местного самоуправления. Информация может располагаться в официальных печатных СМИ, а также на информационных стендах в офисе компании. В любом случае управляющая организация обязана предоставить всю информацию любому гражданину по письменному или электронному запросу.

— Что будет, если компания откажется предоставить названную информацию?

— За это нарушение руководитель управляющей компании может быть подвержен штрафу от 30 до 50 тысяч рублей. За повторное нарушение должностное лицо может быть дисквалифицировано на срок от одного года до трех лет. Юридическое лицо, то есть сама УК, получит штраф от 250 до 300 тысяч рублей. Любая управляющая компания просто крокодиловыми слезами зарыдает от такого штрафа. Поэтому призываю: надо срочно оформлять свои стенды, открывать свои сайты, отвечать на любые запросы граждан, не дожидаясь, когда по жалобе гражданина придет государственный жилищный инспектор.

Вячеслав Вахрин: «На плечи собственников квартир ложится бремя расходов по содержанию общего имущества дома».