Укрощение УК, или Вся власть советам

В редакции «Тюменских известий» состоялся круглый стол, участники которого обсудили вопросы взаимоотношений собственников квартир с управляющими организациями.

В обсуждении приняли участие Николай РОМАНОВ, заместитель председателя Тюменской городской Думы, председатель постоянной комиссии по развитию жилищно-коммунального комплекса и благоустройству; Вячеслав ВАХРИН, государственный жилищный инспектор по Тюменской области; Дмитрий ТРУФАНОВ, начальник отдела по управлению жилым фондом департамента городского хозяйства; Александр КЛОЧКОВ, председатель ТСЖ «На Даудельной»; Михаил СМОЛЕНСКИЙ, внештатный автор газеты, юрист.

Корр.:

— В редакцию поступает немало жалоб на управляющие компании. И почти в каждом обращении звучит: неужели власть не может принять меры к руководителям УК или ТСЖ, наказать, отстранить их от должности?

Д.Труфанов:

— Отстранять от должности руководителя управляющей компании или председателя ТСЖ мы не можем, так как эти организации не находятся в нашем прямом подчинении. Но есть определенный механизм воздействия на управляющую организацию. Ведь орган местного самоуправления еще и самый большой собственник жилья в городе: более чем в двух тысячах домов имеются муниципальные квартиры. В этом случае администрация вправе влиять на работу управляющих организаций, требовать отчета за выполненные мероприятия, участвовать в собраниях и так далее. Однако собственники квартир должны сами влиять на качество обслуживания и формирование тарифов.

Корр.:

— Но каким образом собственники квартир могут влиять на работу управляющей организации?

Д.Труфанов:

— В настоящее время институт собственников помещений в многоквартирном доме недостаточно развит, как в стране в целом, так и в Тюмени в частности. Собственники многих домов вообще никогда не проводили общих собраний либо проводят, но крайне редко. А тем временем управляющие организации, видя отсутствие контроля за своей работой, устанавливают тарифы на содержание и ремонт общего имущества дома. Допустим, путем индексирования существующих тарифов либо используя тариф, установленный органом местного самоуправления. Все это законно, но само по себе неправильно — не по-хозяйски, так сказать. Работы и, соответственно, затраты по содержанию общего имущества у каждого дома разные, где-то требуется более широкий спектр работ, где-то нужно значительно меньше средств, чем установлено органом местного самоуправления. Кроме того, важным аспектом является контроль за надлежащим исполнением договора управления и целевым использованием уплаченных средств. Тут есть определенные моменты. Плата за содержание жилья не всегда отражает все виды работ, которые необходимо выполнить на доме. И получается такая картина: УК не согласовывает с собственниками траты тарифов, деньги постоянно перекидываются с одной статьи на другую, в результате выполняется не то, что необходимо в первую очередь жильцам. Может случиться, что у УК просто нет денег на ту же замену стояков. Хотя этот вид работ относится к капитальному ремонту, их можно выполнить и в рамках текущего. На капитальный ремонт надеяться, конечно, надо, но надо думать и о том, какие работы требуются в первую очередь. Поэтому если УК не заботится об этом, сами собственники должны смотреть, что в первую очередь надо отремонтировать.

Корр.:

— Итак, главное — принимать решения на общем собрании? Кто должен его организовать?

Д.Труфанов:

— Большинство думает, что организация и проведение собраний — это обязанность управляющей организации. Однако в соответствии с Жилищным кодексом проводить ежегодные и внеочередные собрания даже не право собственников — это их обязанность. На свои собрания они могут приглашать управляющие организации, например, для доклада с отчетом об исполнении договора управления либо для предложений по установлению стоимости услуг за содержание и ремонт общего имущества дома.

В.Вахрин:

— Хочу подчеркнуть, что в обязанности собственников квартир входит прежде всего обязанность по содержанию дома. Если раньше эта ноша лежала на плечах государства, то с приватизацией квартир эти затраты перенесены на карманы граждан. Но поскольку капитальные ремонты не проводились десятилетиями, то у органов местного самоуправления сохранилась обязанность привести дома в нормативное состояние. Однако финансовые возможности у местного самоуправления ограничены, и провести враз капитальный ремонт во всех домах невозможно. Да и с течением времени все труднее определить, какая часть работ может быть отнесена на долю государства, а какая на долю собственников — уже в связи с эксплуатацией дома после приватизации. Поэтому собственники и должны проявлять активность и готовность нести затраты в связи с содержанием их многоквартирного дома. Если у человека есть собственность, он ее должен содержать.

Н.Романов:

— Человек и раньше свою собственность содержал — частный дом. Не ходил ни к кому, даже тротуар за воротами мел каждое утро вдоль своего дома. Но многоквартирный дом — это другая организация жизни. Здесь власть, по моему мнению, никогда не сбросит бремя ответственности.

В.Вахрин:

— Согласен. Но все же в многоквартирном доме у людей, на мой взгляд, возникает некое иждивенчество. Безусловно, органом управления многоквартирным домом является собрание. Но собрать людей невозможно. Даже если появляются инициаторы, вывешивают объявления, народ не приходит. Что происходит дальше? Да ничего! Логика обывателя проста: не сходил на собрание, ну и ладно, за меня выберут способ управления, администрация проведет открытый конкурс, выберет управляющую организацию, которая будет работать по муниципальному тарифу, плата мне будет самая небольшая… То есть побудительных мотивов для собственника никаких нет.

Корр.:

— Что же вы предлагаете?

В.Вахрин:

— Вот если бы муниципальный тариф был экономически обоснованным, реальным, включающим в себя все необходимые виды работ, то он был бы выше средней рыночной платы за жилищные услуги. Тогда была бы другая картина. Собственники не пошли на собрание — получили через администрацию управляющую компанию, с которой они ОБЯЗАНЫ заключить договор, и получили высокий муниципальный тариф. Управляющая компания начинает работать по этому тарифу, и граждане, может, задумаются. Соберутся на собрание, сами выберут управляющую организацию, договорятся с ней о количестве услуг и утвердят приемлемые для них тарифы.

Корр.:

— Выходит, люди сами виноваты, что приватизировали квартиры в доме, где давно не было капитального ремонта, все рушится, а у органов власти нет денег на ремонт? И в рассуждения о тарифе, что он ниже себестоимости содержания жилья, не хочется верить.

В.Вахрин:

— Жилищная инспекция видит свою миссию в честном разъяснении обязанностей собственников квартир по содержанию не только своего помещения, но и всего имущества дома. Граждане должны иметь объективную информацию о том, как принимать правильные решения, выбирать управляющую организацию. Не надо забывать, что мы входим в рыночные отношения в сфере ЖКХ.

Корр.:

— Но жилищная инспекция разве не вправе принимать какие-то меры к управляющей организации?

В.Вахрин:

— И рассматриваем дела, и привлекаем, и выписываем штрафы.

А.Клочков:

— Я согласен, что собственнику надо понимать свою ответственность по содержанию дома. Но не надо думать, что все собственники безразличные или глупые. Есть объективные причины, по которым не решаются проблемы. За 6 лет работы председателем правления ТСЖ, в результате постоянного анализа у меня сформировались определенные предложения. Не надо забывать, что ЖКХ — это система отношений трех субъектов: собственники жилья, поставщики услуг и муниципальная власть. Все проблемы сидят в этих взаимоотношениях. Когда дом обслуживает управляющая компания, собственник освобожден от управления домом. Управляющая компания в стоимость жилищно-коммунальных услуг включает оплату управления домом и оплату своей прибыли и размер этих составляющих устанавливает сама. Форма управления домом через ТСЖ позволяет собственникам все платежи направлять на свои нужды. Качество услуг определяется уровнем требований собственников к правлению ТСЖ. Даже при управлении домом через управляющую компанию нужно иметь аналог правления ТСЖ — совет дома.

Д.Труфанов:

— Именно об этом говорят последние изменения в Жилищный кодекс. Введено понятие совета многоквартирного дома. Нечто подобное неофициально существовало и раньше: управдомы, старшие по дому, по подъезду — однако теперь законом установлены полномочия советов дома, и управляющие организации обязаны будут считаться с ними. Именно советы призваны инициировать общие собрания и контролировать исполнение решений. Председатель совета имеет возможность от имени собственников согласовывать с управляющей организацией договор управления до его утверждения на общем собрании, выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением и предоставлением коммунальных услуг, и так далее. Кстати, создание совета также является обязанностью собственников квартир. Мы не оставляем людей один на один с проблемами. Реагируем на жалобы, помогаем и в создании советов. В 250 домах такие советы уже созданы.

Корр.:

— Но и советы могут не всегда правильно подходить к решению проблем. Кто их научит?

А. Клочков:

— Одним из шагов на этом пути может стать создание школы собственника жилья. Это бесплатные консультации — по графику — юристов, действующих председателей правлений ТСЖ, имеющих достаточный опыт. Область консультирования в школе: ТСЖ как способ самоуправления жильем и общим имуществом; управление качеством ЖКУ, контроль расчетов за ЖКУ; пути разрешения конфликтов.

Муниципальная власть не должна оставаться в стороне. В сегодняшних условиях, когда администрация не может непосредственно воздействовать на поставщика жилищно-коммунальных услуг — частника, главным и единственным регулятором качества услуг является договор «собственник — поставщик». По моему мнению, он должен быть трехсторонним. То есть в качестве третьей стороны должен участвовать муниципалитет, который при нарушении условий договора может инициировать иски силами правового департамента. Юридическая и иная мощь администрации несопоставима с возможностями отдельного собственника или правления ТСЖ.

Корр.:

— Кто же должен возглавить работу по созданию школы собственника жилья?

А.Клочков:

— Давайте скажем, кто бы должен об этом подумать. Наверное, администрация.

Д.Труфанов:

— Мы готовы помогать, но это, как я понял, будет общественная организация. Надо понимать, что, если создается некая школа, она должна привлечь квалифицированных специалистов, которые могут дать консультацию в соответствии с законом. Обязанность муниципалитетов вести разъяснительную работу с собственниками жилья прописана в Жилищном кодексе. В администрации Тюмени создан целый отдел по управлению жилым фондом, который готов любого из собственников жилья в течение рабочего дня принять и проконсультировать. Кстати, к нам ежедневно обращаются до 50 человек, и каждому мы оказываем консультативную помощь.

Н.Романов:

— Если человек желает, он всегда найдет, где ему получить необходимые знания. А если ему безразлично, хоть 20 школ создай, результата не будет.

М.Смоленский:

— Я не согласен с тем, что в сегодняшнем разговоре многие проблемы, существующие в ЖКХ, ставятся в вину аморфной, безликой массе собственников квартир. Нет ни одного упрека в адрес конкретных предприятий. «Тюменские известия» в течение 2011 года опубликовали ряд критических материалов в адрес «Сибэнергосервиса», компании «Запад» и других. Но газета не получила ни одного ответа от властных структур о принятых мерах. Однако те обманы, с которыми люди сталкиваются, это открытая противозаконная практика оказания услуг ЖКХ. Говорилось о том, что управляющие компании самовольно устанавливают тарифы, потому что люди не собирают собрания и не утверждают их. Но, по-моему, так происходит с молчаливого позволения власти. Помощь гражданам от администрации, а главное — от государственной жилищной инспекции слаба.

А.Клочков:

— Для меня как председателя ТСЖ существует еще и проблема предоставления коммунальных услуг. Что имею в виду? Поставщики диктуют условия договора, в котором сами устанавливают параметры качества услуг и величину санкций за их нарушение. Особенно парадоксальны санкции за низкую температуру теплоносителей и давление в сети. Говорят: у вас же есть счетчики, вот и платите по ним. Но если мала температура теплоносителей? Люди вынуждены включать электроприборы, неся личные потери. Поэтому, считаю, санкции должны быть адекватны потерям, но пробить нормальную подачу тепла на дом я, например, не могу. Хотя доходил до суда, обращался в администрацию. Поэтому, повторюсь, нужен трехсторонний договор, с участием администрации.

Н.Романов:

— Да, есть такая проблема, но пока мы не научимся работать в этой сфере, так и будет. В городе должен кто-то один отвечать за прохождение тепла от генератора до жилого дома. Когда поставщиков несколько, не найдешь виноватых. Но из-за большой протяженности сетей в Тюмени решить вопрос трудно. У нас создана саморегулируемая организация предприятий ЖКХ, которая пыталась эту проблему с тепловиками решить, но дело, по-моему, уйдет в суд. С другой стороны, решить проблему теплорегуляции в наших технических условиях трудно.

Хотелось бы в разрезе того, что говорилось, заметить, что в основе многих проблем лежит недостаточность законодательной базы. Взять, к примеру, отчетность управляющих компаний. Что это такое? Отчетность может быть в одну строчку, в две, а сколько надо? Правительство должно определить, что именно необходимо в этой отчетности. И управляющая компания должна отчитываться перед каждым домом по этой схеме, утвержденной раз и навсегда. К сожалению, у местной власти немного возможностей влиять на деятельность управляющих компаний.

От редакции:

В этом материале отражены далеко не все мнения, высказанные участниками круглого стола. Тема содержания наших многоквартирных (и многострадальных!) домов — обширна. «Тюменские известия» не ставят точку этим разговором. Обсуждение проблем ЖКХ будет продолжено на страницах газеты, в том числе, надеемся, и с вашим участием, уважаемые читатели.