ТСЖ: за всё в доме отвечаем сами

В мартовской почте редакции оказалось немало вопросов, связанных с содержанием многоквартирных домов. Сегодня мы отвечаем тем, кого интересуют правила деятельности товариществ собственников жилья — ТСЖ.

№64 (5506)
17.04.2012
Людмила Запрудина

По сведениям из департамента городского хозяйства Тюмени, в областном центре на сегодняшний день создано 391 ТСЖ. Отношения в них между владельцами квартир и правлением, бывает, складываются не лучшим образом. Возникают непонимание, подозрения в нечестности правления, взаимные упрёки. Как наладить работу ТСЖ, от кого зависит, чтобы обслуживание дома не вызывало нареканий от жильцов? Наш консультант — начальник отдела по управлению жилищным фондом департамента городского хозяйства Дмитрий ТРУФАНОВ.

— В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья создается для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. Это означает, что решение всех вопросов, связанных с содержанием дома, берут на себя жильцы — владельцы квартир. Основные вопросы, как, например, утверждение годового бюджета, рассматриваются на общем собрании жильцов, которое проводится один раз в год. Всё остальное время решением вопросов занимаются выбранное жильцами правление и председатель, которые являются представителями мнения жильцов. Председатель правления заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг, осуществляет сбор платежей за ЖКУ, следит за состоянием дома и так далее. Всё содержание дома оплачивается за счёт жильцов, которые совместно определяют бюджет дома.

Но такой способ управления не лишён недостатков. Далеко не в каждом доме можно найти граждан, желающих посвятить значительную часть своего времени управлению домом, да к тому же обладающих при этом специальными знаниями. ТСЖ может стать не способным качественно управлять домом без привлечения специалистов. Жилищный кодекс принял указанную особенность во внимание и предоставил ТСЖ право передавать управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организации. При этом можно передать управляющей компании (УК) все функции по управлению домом, а можно лишь часть функций.

В случае если дом передается в управление профессиональной организации, то заключается договор управления. По этому договору управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется по заданию правления ТСЖ оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений.

— Исходя из смысла статьи 148 Жилищного кодекса, от имени ТСЖ такой договор вправе заключить и расторгнуть правление товарищества. Это означает, что общее собрание проводить не нужно. Единственное условие: председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно, без одобрения правления, заключить указанный договор. В противном случае такой договор будет считаться заключённым с превышением полномочий.

Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации полностью будут зависеть от условий заключенного между ними договора. В случае если ТСЖ заключает с управляющей организацией договор управления многоквартирным домом, то заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями (тепло, вода, электричество) не требуется. Все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться для ТСЖ управляющей организацией. В Тюмени на сегодняшний день 140 ТСЖ заключили договор управления с профессиональной управляющей компанией.

Необходимо учитывать, что при такой форме управления многоквартирным домом правление ТСЖ не освобождается от обязанности по ведению реестра членов ТСЖ. Дело в том, что члены товарищества должны обладать более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Если этого нет, то общее собрание владельцев квартир обязано принять решение о ликвидации такого ТСЖ.

— Вступление в члены ТСЖ осуществляется на добровольных началах. Вместе с тем ряд решений товарищества обязаны выполнять все собственники, независимо от того, являются они членами данного ТСЖ или нет. Это касается прежде всего оплаты коммунальных услуг. Правление ТСЖ принимает плату у всех собственников дома, выполняет роль расчетного центра. Тарифы для всех одинаковы, так что тут все равны: и участники ТСЖ, и «неприсоединившиеся».

Иногда спрашивают: могут ли собственники одной или нескольких квартир, не пожелавшие влиться в ТСЖ, самостоятельно прикрепиться к какой-нибудь управляющей компании? Нет, не могут. Закон гласит, что управление домом может осуществлять лишь одна управляющая структура. Прикрепить к УК дом целиком можно лишь решением общего собрания собственников квартир.

— Работу правления ТСЖ и председателя контролируют сами собственники квартир. Они вправе их и наказать, и переизбрать. За помощью можно обратиться в наш отдел, а также в Государственную жилищную инспекцию, в налоговые органы.