Кто в доме хозяин?

В конце октября государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» провела на Среднем Урале всероссийское совещание под витиеватым названием «Эффективное управление жилищным фондом, направленное на создание благоприятных и безопасных условий проживания граждан». Однако, как показало бурное обсуждение горячей темы, до благополучия и безопасности нам с вами ещё далёко.

Рисковый фонд

По выражению Дмитрия Козака, в стране накопилось «недоремонта» на 3,9 триллиона рублей, причём речь идёт только о тех многоквартирных домах, у которых уже наступил нормативный срок осуществления капитального ремонта. «Это рисковый жилищный фонд, — уточнил вице-премьер. — Если мы не предпримем срочных мер, он будет разрушаться и в ближайшее время станет аварийным. А люди, которые живут в нём, лишатся своей собственности. Мы рискуем иметь глобальную, не подъёмную ни для государства, ни для граждан проблему». Дмитрий Козак предлагает как можно скорее по максимуму передать полномочия регионам, а каждому муниципалитету — с учётом уровня жизни населения — посчитать, в какие сроки и с помощью каких средств этот «недоремонт» ликвидировать.

Ирина Булгакова, заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ, отметила явные противоречия Жилищного кодекса, усугубляющие проблему. С одной стороны, ответственность за жилищный фонд, в том числе и за проведение его капитального ремонта, несёт собственник. С другой стороны, за расселение аварийного жилья отвечают муниципалитеты. «Выходит, если собственник не хочет нести ответственность за содержание своего жилья и тратить деньги на капремонт, — рассуждает чиновник, — он может запросто довести дом до аварийного состояния». И никто, согласно закону, не вправе требовать от собственника эффективного содержания жилья.

Проблема из проблем — накопление ресурсов. Собирать плату на капремонт управляющие компании могут только по решению собственников жилья, а собственники управляющим компаниям в массе своей не доверяют. «Единственный механизм, — считает Ирина Булгакова, — это жилищные инспекции. Только они могут повлиять на эффективное содержание жилфонда. При этом в существующей реальности наказание всё равно несут не собственники, а управляющие организации, за то, что не смогли провести общее собрание и не настояли на принятии решения о своевременном проведении капитального ремонта. В таких условиях невозможно заставить собственника следить за состоянием жилфонда, поэтому требуется законодательное урегулирование вопроса. Не создав устойчивый фонд капремонта существующих домов, ликвидировать проблему аварийного жилфонда будет невозможно».

Молчуны заговорят

Правительство РФ подготовило соответствующие поправки в Жилищный кодекс. За Госдумой дело не станет. Как пояснил Геннадий Адамович, директор юридического департамента Фонда содействия реформированию ЖКХ, субъектам Федерации предоставят максимальные права и полномочия по формированию региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов. При этом обязанности по наполнению этого фонда возлагаются на собственников путём ежемесячной уплаты взносов. Взносы могут накапливаться либо на номинальном счёте самих собственников, либо на счёте регионального оператора, утверждённого правительством региона и финансирующего работы в соответствии с ежегодной программой капремонта.

Законодатели разрешили главную проблему — тех самых собственников-молчунов, которые не могут или не хотят принять коллективное решение о проведении капремонта и выполнить свои обязательства по содержанию жилого имущества. Согласно новой редакции Жилищного кодекса, если собственники в установленный срок не выберут способ формирования фонда капремонта, региональный оператор направит им проект договора об оказании услуг по формированию и использованию фонда, а собственники обязаны будут заключить такой договор.

Владимир Талалыкин, первый заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ, рассчитывает, что до середины 2013-го во всех регионах разработают соответствующую нормативно-правовую базу, а к 2014 году повсеместно создадут региональные системы капремонта. Если же такая система в том или ином регионе не заработает, то федеральный фонд с 2014 года просто не будет выделять им средства на софинансирование.

Чёрная дыра

Много говорили на совещании и о модернизации коммунальной инфраструктуры. Ситуация здесь гораздо плачевнее, нежели состояние жилых домов. Физический износ сетей водо- и теплоснабжения, канализации зашкаливает за 60% и год от года, несмотря на вроде бы проводимый ремонт, продолжает неуклонно нарастать. На 100 км сетей водоснабжения в нашей стране приходится около 70 аварий, тогда как в Европе таких в худшем случае только три. Количество аварий в расчёте на 100 км тепловых сетей у нас достигает 200! При этом увеличивается количество крупных аварий и чрезвычайных ситуаций. Необходимо менять 531 тысячу км водопроводов, 383 тысячи км газоразводящих сетей, 284 тысячи км тепловых сетей, 220 тысяч км канализации… Иначе через 10-15 лет отрасль полностью деградирует.

Александр Сидякин, зампред Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, говорил не только о катастрофическом состоянии сетей и хроническом отсутствии инвестиций, но и о чёрных дырах. Ежегодный оборот российского ЖКХ оценивается в 3 триллиона рублей. Из них добрая половина проходит через управляющие компании, и далеко не все из них добросовестно относятся к делу. Нередки случаи, когда компании просто пропадают — вместе с десятками миллиардов рублей, внесённых населением за услуги. Но и те, кто продолжает работать, зачастую не могут рассчитаться с ресурсоснабжающими организациями, хроническая дебиторская задолженность превышает 300 миллиардов рублей.

Закрутят гайки

Депутаты намерены объявить борьбу за чистоту рядов в ЖКХ. Для этого все управляющие компании и товарищества собственников жилья обяжут вступить в саморегулируемые организации под страхом ликвидации. «Исключение может быть только для тех ТСЖ, которые созданы в одном доме с численностью не более 12 квартир», — делает малосущественную оговорку парламентарий, поскольку таких товариществ по всей стране раз-два и обчёлся. Членство в саморегулируемой организации обойдётся УК и ТСЖ в сумму от 30 тысяч до 6 миллионов рублей, в зависимости от величины жилого фонда. Если поправки в Жилищный кодекс примут, а в этом мало кто сомневается, то уже с 1 марта 2013 года управлять жилищным фондом смогут только те компании, что войдут в саморегулируемые организации.

— У меня такое ощущение, — замечает Сергей Сиваев, один из руководителей Института экономики города, — что мы бьём в основном по хвостам, усиливая меры государственного контроля и закручивая гайки, не очень пытаясь понять, что является причиной колоссальных долгов в ЖКХ. При введении обязательного саморегулирования речь, по сути, идёт о формировании закрытого клуба управляющих компаний, потому что для вхождения в него нужно будет преодолеть определённые барьеры. В отсутствие реальных рыночных отношений, реальной конкуренции мы пытаемся сформировать институт обязательного саморегулирования.

— Хотелось бы, конечно, большего контроля со стороны собственников жилья, которые нанимают управляющие компании, — высказывает пожелание Ирина Булгакова. — Пока здесь, к сожалению, особых результатов нет. Государство свой контроль усиливает именно потому, что собственник сам не стал эффективным управленцем своего имущества.

— Желание бизнеса — иметь больше свободы, а желание потребителя — иметь качественную и дешёвую услугу от управляющей компании, — подводит своеобразную черту под обсуждением Дмитрий Козак. — Защита потребителей должна вестись через саморегулируемые организации с доминирующей ролью органов государственной власти. За деятельностью управляющих компаний нужно следить, их нужно контролировать!

Невидимая рука рынка

Участники совещания то и дело переходили на эмоции, открыто обвиняя представителей власти в развале отрасли. Особенно коммунальщиков беспокоит дальнейшее перекладывание ответственности на плечи регионов. Министерство финансов настаивает на сокращении доли государственного финансирования программ по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья с 65% до 30%. Соответственно доля регионов и муниципалитетов возрастёт вдвое. Соответствующий документ внесён в Госдуму.

На поддержку отрасли в ближайшие три года государство через Фонд содействия реформированию ЖКХ готово направить немногим более 170 миллиардов рублей. По словам Дмитрия Козака, две части по 15-18 миллиардов рублей пойдут на модернизацию коммунальной инфраструктуры и капитальный ремонт многоквартирных домов, а остальное — на ликвидацию аварийного жилищного фонда. Последнего в нашей стране насчитывается свыше 20 миллионов квадратных метров, приплюсуйте к этому почти 80 миллионов «квадратов» ветхого жилья… Коммунальщики опасаются, что с таким финансированием и до коллапса отрасли недалеко.

Один из выходов — привлечь в ЖКХ инвесторов. Но и здесь пока больше слов. «Работа по привлечению инвестиций вызывает противоречия и жаркие дискуссии, — признался Дмитрий Козак. — Накопилось много заблуждений, в том числе, что невидимая рука рынка сама всё отрегулирует. Это не так. Частных инвестиций не появилось и не предвидится, пока не будут установлены предсказуемые для инвесторов правила поведения: долгосрочное тарифное регулирование, требования к качеству предоставляемых услуг. Я очень рассчитываю получить предложения от регионов для решения этих вопросов. Цена ошибки в этой сфере слишком велика».

Проблема из проблем — накопление ресурсов. Собирать плату на капремонт управляющие компании могут только по решению собственников жилья, а собственники управляющим компаниям в массе своей не доверяют.

Содержание жилья — бремя собственника
комментарий
Дмитрий Козак
заместитель председателя Правительства РФ:
— Очень много нареканий поступает сегодня от людей в адрес государства. Они справедливы в том плане, что мы не отрегулировали надлежащим образом деятельность управляющих компаний, и они работают на рынке без соответствующего государственного контроля и регулирования, прежде всего из-за недостаточной активности нас с вами — жителей многоквартирных домов. В парламенте рассматривается законопроект, который должен создать эти механизмы через саморегулирование со значительным государственным контролем.
Второй наиболее актуальный вопрос касается содержания жилого дома, и прежде всего степени участия государства и граждан в этом процессе. Люди пока не могут самостоятельно справиться с этой задачей без финансовой помощи государства. Задача субъектов РФ — определить соотношение софинансирования ремонта многоквартирных домов. Откуда-то людей нужно просто переселять. А там, где новый жилой фонд, жильцы постепенно накапливают средства, чтобы провести текущий ремонт через 10-15 лет и уложиться в нормативные сроки. Напомню: содержание жилья — это бремя собственника. Посмотрите, в сельской местности никто не требует отремонтировать дом, потому что хозяин несёт полную ответственность за своё жильё. Поэтому и жители многоквартирных домов обязаны содержать свои дома, тут государство оказывает лишь посильную помощь.