Куда пойдёт квадратный метр?

Благодаря некоторой государственной поддержке и сезонным традициям с весны на стройках областного центра наблюдается заметное оживление. Законсервированные осенью прошлого года дома подрастают, как в былые добрые времена. А вот на рынке жилья сохраняется затишье, несмотря на привлекательные по сравнению с прошлым годом цены.

№122 (4864)
10.07.2009
Геннадий Бессонов

Обеспокоенные данной ситуацией, руководители и специалисты ряда ведущих строительных, проектных и инвестиционных компаний Тюмени на прошлой неделе собрались в Главном управлении строительства и ЖКХ области, чтобы определить проблемы и перспективы жилищного строительства. Начали обсуждение с того, что затишье на рынке обусловлено прежде всего психологическими мотивами. Наверное, в этом есть своя логика. Потенциальный покупатель усвоил, что стоимость квадратного метра много месяцев только снижается, и ждет так называемого второго дна падения. Заместитель начальника главка Андрей Никитин жестко пресек такие настроения: «Нет ни первого, ни второго дна. Есть законы себестоимости...» Снижение цен на жилье в период кризиса обусловлено не только падением спроса, но и условиями формирования себестоимости. Металл, например, дешевел в четыре раза, цемента стало «завались» и по реальным ценам и так далее по большинству слагаемых себестоимости. Тем не менее проблема «отложенного спроса» все-таки стала лейтмотивом разговора. И сам г-н Никитин в принципе ее не отвергает, так как «цены продаж подошли к себестоимости».

Анализируя соотношение себестоимости квадратного метра и его цены на рынке, выступающие приводили любопытные цифры и факты. В декабре прошлого года себестоимость метра жилья экономического класса в среднем составляла около 28,5 тысячи рублей. Продавали по 30-35 тысяч. Случалось, отдавали ниже себестоимости — чтобы «поддержать штаны» предприятия. Или предпринимали непопулярные антикризисные меры «на грани фола». Например, в ЗАО «Завод ЖБИ-3» урезали заработную плату, сняли премии, закрыли некоторые предприятия. В развитие производства ничего не вкладывается, и, по заявлению гендиректора Владимира Соловьева, такое долго продолжаться не может. Похожая ситуация — на большинстве других предприятий строительного комплекса. В итоге?.. Рост цен на квартиры? Но здесь тоже палка о двух концах.

Та же компания «Завод ЖБИ-3» строит преимущественно социальное жилье, в том числе квартирки по 27-35 квадратных метров. Стоимостью в один миллион рублей. Но люди и это не могут купить. Ипотека практически приказала долго жить, банковские кредиты с сегодняшними процентными ставками для большинства неподъемны. Кстати, и долевое строительство, по мнению участников данной встречи, также уходит в прошлое. Горький опыт многих дольщиков во взаимоотношениях с недобросовестными застройщиками отпугнул людей от партнерства даже с надежными и проверенными временем компаниями. Люди готовы вкладывать деньги в уже готовые квартиры. Это, кстати, тоже повышает стоимость метра, так как регистрация квартир физическим и юридическим лицом по затратам, как говорится, две большие разницы. Застройщик как юрлицо, оформив в инстанциях документы на готовую квартиру, заплатит заметно больше, чем взяли бы с гражданина дольщика. А так как рынок не подразумевает альтруизма, эта разница естественным образом окажется в стоимости квадратного метра.

Приводились и фундаментальные экономические аргументы в пользу невеселой перспективы роста стоимости жилья. Производители стройматериалов, похоже, также достигли ценового дна. Кое-что уже дорожает, в частности, цена металла летом подросла на десять процентов. И здесь надо обратить внимание на очень существенный фактор. В настоящее время идут работы только на домах, пребывавших к началу кризиса в высокой степени готовности. Все остальное из замороженного, по предсказаниям участников встречи, будет достраиваться из материалов уже новой, более высокой стоимости. По некоторым оценкам, сегодня в заделе так называемых вышедших из земли объектов жилищного строительства набирается на два миллиона квадратных метров. Все они, кстати, из докризисного периода. В последние месяцы не заложено ни одного метра. Процесс же возведения объекта, начиная с землеотвода и, соответственно, складывающихся на него затрат, в среднем продолжается около трех лет. Так что в недалеком будущем можно ожидать еще одну большую дыру на фронте жилищного строительства.

В общем, участники встречи нарисовали нерадужные перспективы. В том числе по стоимости квартир. Первой ступенью ее роста называют осень этого года, на весну следующего предрекают существенный скачок. Не очень хотелось бы верить, но в разговоре и оценках участвовали весьма авторитетные в данной отрасли лица. Кроме уже названных Никитина и Соловьева свои мнения высказали президент Союза тюменских строителей, генеральный директор ТСО «Тюмень-строй» Анатолий Ларионов, глава общественной организации проектировщиков Западной Сибири Борис Ройтблат, директор ООО «Калинов мост» Наталья Табокова, руководители и специалисты ряда других ведущих компаний областного стройкомплекса.

По окончании мероприятия, анализируя состоявшийся разговор, в журналистских кругах называли его и пиар-акцией застройщиков. Скорее всего, есть и этот элемент. Практически каждый участник дискуссии говорил о необходимости довести до потенциальных покупателей реальную картину рынка жилья. Но главным, на мой взгляд, был все-таки поиск путей выхода из кризисной ситуации, сохранение мощностей строительного комплекса и реализация национального проекта обеспечения населения доступным и комфортным жильем. Мнений и предложений прозвучало немало, в том числе и противоречивых. Например, «на господдержку рассчитывать не надо...» и «необходимо налаживать финансирование строительства через систему госзаказа». В качестве примера успешного решения жилищной проблемы и, соответственно, строительного комплекса называли программу обеспечения жильем молодых семей. Считают, что подобное надо применять в отношении других категорий населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В общем, решили, что необходимо искать новые формы работы и партнерства. Договорились на следующую подобную встречу прийти уже с конкретными предложениями и рекомендациями на данную тему.