Управление коммуналкой стало бизнесом?

Нам обещают лучшую жизнь. Однако у большинства россиян уверенности в счастливом завтра нет. Да и откуда ей быть? Тарифы на коммуналку постоянно растут, а воды горячей летом нет, как и 10-15 лет назад. Зима, снижая настроение большим количеством аварий на сетях, наглядно показала слабость жилкомхоза, в подъезды многих домов страшно зайти, да и дворы оставляют желать лучшего — лишь кое-где есть современные детские площадки, на которые слетаются дети со всей округи.

Перечислять бытовые условия, в которых проходит наша повседневная жизнь, можно бесконечно долго, но есть ли реальный рецепт изменения ситуации? Что можно сделать — ведь все мы хотим жить в красивом, чистом, ухоженном городе? Об этом шла речь на одном из заседаний пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости», которое прошло в Главном управлении строительства и ЖКХ Тюменской области. Организаторы проекта решили не «охватывать необъятное», а сосредоточились на обсуждении лишь одной проблемы — управление так называемым новым жилым фондом — жилыми многоквартирными домами, срок эксплуатации которых не превышает 2-7 лет. И, несмотря на то, что колоссальный блок вопросов (в частности, капитальный ремонт) нового жилого фонда не касается, тем для разговора все же нашлось немало.

Во-первых, возник вопрос: кто же управляет коммуналкой в новостройках? Напомним, что по новому Жилищному кодексу есть три формы управления: товарищество собственников жилья, профессиональные управляющие компании и непосредственное управление. Однако с товариществами собственников жилья в Тюмени дела обстоят, скажем так, на «троечку», на большой город у нас всего 339 ТСЖ. Ну не стремится наше население объединяться в ТСЖ, самостоятельно управлять своими домами не хочет. Большинство тюменцев желает одного: платить посильную, не слишком большую квартплату и получать за нее стандартный набор услуг сносного качества. А кто будет это все организовывать, жителям по большому счету все равно.

— Колоссально сложно собрать людей, даже жильцов одного дома, а не то что микрорайона, на общее собрание, — отмечает председатель ассоциации товариществ собственников жилья Тюмени Владимир Халямин. — Хотя закон, касающийся деятельности ТСЖ, сегодня вполне хорош. Сетовать на недостаточность законодательной базы мы никак не можем. Все четко прописано, все понятно. Но не хватает, во-первых, сознательности граждан, а во-вторых, юридической грамотности.

Что касается примеров непосредственного управления жилыми домами в Тюмени, то на заседании пресс-клуба эксперты смогли назвать лишь один: клубный жилой комплекс «Даудель», что по улице Максима Горького. Однако процесс управления, по мнению чиновников, не совсем правильно реализован — с точки зрения законодательства. Тем не менее результат такого управления налицо — жильцы платят за коммуналку почти на 15 процентов меньше, чем в среднем по городу, счетчики показывают реальную экономию электроэнергии, тепла и воды, во дворе комплекса нет ни одной припаркованной машины, и, более того, на территории вы не увидите ни одной грязной бумажки, ни одного брошенного окурка. Благодать!

Этот пример — красивое исключение. В основном же управление коммуналкой в новостройках осуществляют профессиональные управляющие компании — те самые частники, на которых так уповали в свое время разработчики жилищно-коммунальной реформы. Тогда по этому поводу велось много дискуссий, собиралось много встреч. Мне вспомнилось, как один из местных чиновников — сторонник рыночных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве, в свое время яро убеждал: «Государство должно отказаться от ЖКХ! В отрасль должен прийти рынок, а вместе с ним — конкуренция. Будет конкуренция — будет гибкая ценовая политика. А уж про качество услуг и говорить нечего, ведь частник изначально заинтересован в полновесной качественной услуге!»

С тех пор прошло лет пять-шесть. В Тюмени исчезли МУПы и ЖЭКи, на их место пришли частные управляющие компании. Их сегодня в областном центре почти восемьдесят. И, как выяснилось на заседании пресс-клуба «КВ — диалоги о недвижимости», чувствуют они себя весьма вольготно. За ними, как выразился депутат Тюменской городской Думы Николай Романов, «требуется глаз да глаз, чтобы морда пухом не обрастала».

И в самом деле, нарушений в работе управляющих компаний предостаточно — равно как и жалоб на них. Жалуются жители.

Скажем, все управляющие компании раз в год обязаны отчитываться о проделанной работе перед жильцами обслуживаемых домов. Однако этого практически ни одна из УК не делает, оправдываясь тем, что на общие собрания народ собрать сложно, а на другие формы оповещения денег не хватает. В результате жильцы совершенно не в курсе — по каким тарифам, за что и кому они платят. А иногда их ставят перед фактом, что дом вот-вот отключат от тепла или электроэнергии за... «задолженность управляющих компаний перед ресурсными организациями». Наглядный пример — ситуация с тем же клубным жилым комплексом «Даудель». Рассказывает куратор проекта «Даудель» Игорь Михайлов:

— Поначалу, сдав комплекс в эксплуатацию, мы заключили договор с управляющей компанией на его обслуживание. Рассудили так: опыта в управлении у нас нет, да и каждый должен заниматься своим делом. Кто-то строить, кто-то продавать, кто-то управлять и содержать дом в порядке. К выбору управляющей компании подошли серьезно, выбрали самую, как считалось, крупную, престижную и управляющую большими объемами жилого фонда компанию. В итоге за год эта суперуспешная компания накопила долгов под миллион рублей, а вся та сложная инженерно-техническая начинка комплекса, которая была изначально поставлена специалистами, пришла в запустение. Пришлось с компанией расставаться и срочно разгребать завалы самим.

Поддержал тему заместитель генерального директора «Тюменской домостроительной компании» Петр Щепелин:

— Мы несколько лет назад так же делали — построили объект, передали его управляющей компании и ушли. Таким образом довольно большое количество и домов, и микрорайонов «скинули». Но потом поняли, что лучше все-таки контролировать ситуацию самим. При передаче дома на управление сторонней управляющей компании связь между жильцами и застройщиком теряется полностью. Мы не видим, как дом ведет себя после сдачи в эксплуатацию, какие огрехи, недочеты, что можно исправить. В результате нарастает недовольство, страдает имидж застройщика.

В итоге «ТДСК» применила «ход конем»: было создано дочернее предприятие — управляющая компания. Выгода налицо: во-первых, прямая связь между УК и застройщиком позволяет все замечания жильцов устранять оперативно. Во-вторых, застройщик всегда поможет своей управляющей компании с техникой, необходимость которой возникает, например, в период уборки снега. И, в-третьих, между застройщиком и УК нет конфликта интересов, а значит, всегда можно договориться и оперативно отреагировать на жалобы жильцов, решив появившиеся проблемы.

«Безобразной» работу многих управляющих компаний называют и в исполнительных органах власти. Ведь горожане, справедливо возмущаясь по поводу неразберихи с коммуналкой, пеняют в том числе и на бездействие властей. Мол, кто-то же должен навести порядок в этой сфере? Где главная метла? Чиновники признаются: «не того эффекта мы ожидали, когда запускали реформу». Сейчас им приходится реагировать не только на жалобы людей, но и разбираться с долгами УК, разбирать случаи их банкротства, передавать дома банкротов другим управляющим компаниям. В итоге стопроцентного рынка не получается, как ни крути.

— Частично решить проблему можно, создав так называемую саморегулируемую организацию управляющих компаний — по примеру СРО строителей и проектировщиков, — считает заместитель начальника ГУС и ЖКХ Тюменской области Алексей Россолов. — Эта структура сама будет «вычищать» рынок, решать — кто достоин работать в ЖКХ, а кто нет.

Однако присутствующие на заседании пресс-клуба отметили, что СРО — это лишь форма решения вопроса, а не само решение. И к тому же от мысли до конкретного дела, как видно по ситуации с саморегулируемой организацией строителей, — путь долгий.

Около 80 частных управляющих компаний работает в Тюмени. На весь областной центр всего 339 ТСЖ.

Николай Романов: «За управляющими компаниями нужен глаз да глаз».