Зачем в жилищно-коммунальном хозяйстве кружка для пожертвований?

Перед ними встает необходимость внимательнее и строже оценить качество и полноту коммунальных услуг, оказываемых населению региона. Недавно мы публиковали критические заметки, напрямую касающиеся этой темы. Заметки эти носили обзорный характер, хотя касались и отдельных деталей. В частности, мы рассказывали о таком инциденте: жильцы, обслуживаемые компанией «Запад», получили проект дополнительного соглашения к договору управления, который содержал до полудюжины пунктов, напрямую ущемляющих права граждан.

Предложенный жильцам документ послужил поводом для возникновения спора сторон и, соответственно, составления протокола разногласий. Однако проект документа — это лишь нереализованное намерение к совершению действий, не влекущее за собой ни обязанностей, ни ответственности. А вот содержание самого договора, действующего уже почти 5 лет, вызывает множество вопросов, на которые в нашем жилищном законодательстве, увы, невозможно найти внятного ответа.

Жилец, ты не прав!

Впрочем, содержание подобных сделок в других компаниях также далеко от идеала. При прочтении документов бросается в глаза неравномерное распределение прав и обязанностей между сторонами: явный перевес первых у исполнителя и полный комплект обязанностей (с мало ощутимой добавкой прав!) — у заказчика. Впечатление такое, будто победитель спешит закрепить свои отношения с побежденным, диктуя ему правила поведения, порядок и объем выплаты «контрибуций».

Согласно действующим нормам и правилам, региональные власти утверждают тарифы на коммунальные услуги, а плату за содержание в многоквартирном доме определяют жильцы — на общих собраниях. Разумеется, с учетом предложений управляющих компаний, подкрепленных соответствующими калькуляциями и сметами. Однако в большинстве случаев в договорах графа стоимости содержания и текущего ремонта не заполняется либо вообще отсутствует. Да и в последующем жильцы, как правило, не принимают участия в определении стоимости таких услуг.

Автор этих строк, вселившись в тюменскую девятиэтажку в 1978 году, ни разу — подчеркнем: ни разу! — ни письменно, ни устно не приглашался управляющей компанией на собрания жильцов. Вообще собрания, в том числе по утверждению любых цифровых показателей работы УК, обсуждения отчетов. Звучит неправдоподобно, но это факт. Приходится только удивляться смелости руководства компаний и ТСЖ, рискующих подвергнуться судебному преследованию по искам граждан — тех, кто вообще не пожелал вносить требуемые платежи, — ведь величина их не определялась полномочным органом. Судебная перспектива таких исков, к слову, достаточно перспективна.

Болевая точка в договорных правоотношениях — это общее имущество дома. Это коридоры, лестничные клетки, подвалы, крыши, чердаки, инженерные коммуникации, земельные участки под домом и прилегающие к нему территории. Кто-то, фигурально выражаясь, пьет молочко от этой дойной коровки, а кто кормит ее и убирает навоз. Дискуссия на эту тему, кажется, давно уже завершена. Законодатель в ходе той дискуссии был категоричен: места общего пользования принадлежат собственникам жилья и не могут без их согласия изменять своих параметров и статуса, в том числе сдаваться в аренду, отчуждаться и др. Естественно, все дивиденды от их эксплуатации принадлежат собственникам квартир. Точнее, должны принадлежать…

Ознакомившись с положением дел в ряде названных учреждений, убеждаемся: получаемые денежные доходы не отражаются ни на лицевых счетах граждан, ни в корректировке выплачиваемых ими сумм за содержание имущества. Изрядный финансовый куш бесследно растворяется в бюджете исполнителя! Ибо жильцы не знают, когда и сколько денежных средств должно поступить от аренды помещений, интернет- и телевизионной кабельной сети, рекламы и прочего.

Конкретный пример: годами негласно использовала компания «Запад» помещение бывшей лифтерной. Или она же — вопреки всем мыслимым нормам и правилам — противопожарным, санитарным и архитектурно-строительным — санкционировала установление овощного ларька в двух метрах от стены жилого строения. Что подвигло руководство этого почтенного учреждения отдать столь бесшабашный и неграмотный приказ? В модных ныне поисках «коррупционной составляющей» мы редко обращаем внимание на подобные «мелочи». А зря! Доскональный подсчет всех доходов от эксплуатации общего имущества, вполне возможно, приведет к интересному экономическому выводу. И, возможно, рациональному решению. А может, эксплуатация комментируемой недвижимости окупится целиком и снизит бремя расходов граждан на ее содержание…

Сначала суд, потом — ремонт?

Допустим, исполнитель не выполнил свои обязанности по договору. И что же? Фиксируемые договорные условия не предусматривают к нему каких-либо конкретных санкций. Зато собственники жилья во всех случаях обязываются вносить платежи за текущий ремонт в рамках установленных тарифов и сроков оплаты. Более того, при задержке платежей предусматриваются определенные штрафные санкции, начисляются пени…

Поставщик услуг не отвечает за сроки и качество проведения текущего ремонта, причинение имущественного ущерба при оказании коммунальных услуг. Делается лишь посыл к нормам гражданского законодательства. И вновь конкретный пример. Гр-ка К., не видя никаких подвижек в реализации договорных условий, перестает вносить платежи за содержание дома с 2006 года. И только суду удается обязать коммунальщиков сделать текущий ремонт в подъезде ее дома.

Согласно пунктам 5.2 и 5.3, в договорах компаний «Север» и «Запад» «неисполнение собственниками обязанностей по текущему и капитальному ремонту, обусловившим и возникновение аварийной ситуации, влечет материальную ответственность последних с взысканием причиненного ущерба». Ну а исполнитель заказчика разве не ответственен за предусмотренные, но не проведенные качественно и в срок мероприятия, за допущенные технические недосмотры? Но нет такой нормы в документе. Или в них же делается оговорка: «плата собственниками за содержание и ремонт помещения включает в себя капитальный ремонт». Но проведение ремонта в многоквартирном доме, особенно если дом старой застройки, регулируется отдельным законом! Что, согласитесь, делает это условие договора необоснованным, попросту никчемным.

Капитальный ремонт… Это, пожалуй, самая главная «договорная загадка». И самая же главная несправедливость. Жильцы годами регулярно платят за услугу, которая будет оказана неизвестно когда (!), да и будет ли предоставлена вообще. Люди (особенно закаленные нашей действительностью) с пониманием относятся к пустующей госказне. Они согласны с переносом законных сроков капремонта по решению муниципалитета, но понимание должно быть взаимным. «Ремонтные» планы должны быть жестки, неизменны — как наступление зимы и лета. И должны быть включены в договоры отдельным пунктом. Из них должны быть не только исключены пункты (в частности п.583 дополнительного соглашения к договору) о снятии с управляющей компании ответственности за ущерб «в связи с истечением нормативных сроков износа технических средств и оборудования». Напротив! Это жильцам должна даваться гарантия на целостность сооружений и их возможность нормального функционирования до планового ремонта.

Кружка для пожертвований…

Листая фолиант с материалами о проведении ремонтных работ компанией «Север», наткнулся на пофамильный список — призыв к жильцам проплатить установку внутридомовых счетчиков холодного и горячего водоснабжения.

А есть ли необходимость стоять с кружкой для сбора пожертвований на приобретение относительно недорогого, но очень важного атрибута жизнедеятельности ЖКХ?

«У врат обители святой стоял просящий подаянья, бедняга бледный, чуть живой…». Ну никак не сходится образ жилкомхозовского чиновника с ликом святочного страдальца! К чему кружка? Ведь гражданин и так вносит до трети ежемесячных платежей на содержание общего имущества. В том числе и на капитальный ремонт, куда действующие домовые правила относят и установку внутридомовых счетчиков. Ряд пунктов в договорах, регулирующих важные дорогостоящие действия сторон, декларируются с нечеткой диспозицией — легко и просто. Как пробка. Пестрят в текстах словосочетания: «в интересах собственников», «с согласия собственников», «по их предложению»…

Слово «интерес», на наш взгляд, более присуще общим конституционным принципам. В товарно-денежных же правовых документах оно, как правило, должно отображать реальную стоимостную категорию, действующую в обороте. А под словами «по предложению» и «согласию» можно понимать ни к чему не обязывающие SMS-ку пионерки и звонок пенсионерки. Ну не говорят так в официальных документах — с согласия Правительства РФ или Государственной Думы. Ссылаются на конкретно принятые нормативные акты! В нашем случае можно опираться только на полномочный орган собственников жилья. А в случаях, предусмотренных законом, только на решение общего собрания.

Договор управления должен быть персонифицирован, предусматривать специфику и особенности конкретного жилого объекта, а не быть клоном единого общего проекта, сборником общероссийских нормативных актов. Вот тогда он будет настольным документом каждого жителя.

Во многих договорах под разными номерами, но единым содержанием значится пункт: «Настоящий договор составлен в … экз. Один из них находится у управляющей компании, второй — у уполномоченного представителя собственника…». Сей пункт завершает изоляцию жильцов от жизнедеятельности подразделения ЖКХ. Практически никто из жильцов не имеет на руках названного документа, хотя оценочная стоимость регулируемой им суммы — десятки тысяч рублей! Уникальная, скажу вам, ситуация в гражданских правоотношениях. Мы долго искали хотя бы один экземпляр этой таинственной сделки в 200-квартирном доме компании «Север», просили продемонстрировать его и членов общественного совета. Не нашли. Ни одного.

Молчание — золото?

Разработчик типового проекта договора поработал славно, укрывая от излишнего любопытствующего взгляда свое неполноценное дитя. Отметим: правильно эксплуатируя врожденные пороки этого документа, можно сполна заработать себе на хлеб. И даже немного с икрой. Кстати, кто же он, разработчик? Не угадаете сразу. Департамент по жилью горадминистрации. Упрекать управляющие компании в ошибках, нарушениях, беззаконии и ждать исправления этих ошибок в такой ситуации бессмысленно. Мы уже пробовали, и не единожды, взывать к совести разработчика, рассказывая о недобросовестном отношении к исполнению служебного долга ряда должностных лиц ЖКХ. Молчат. Очевидно, промолчат и сейчас.

Говорят же, молчание — золото… Именно поэтому и надо относиться к молчанию — особенно идущему вразрез с законом! — настороженно…

Позволим себе небольшое отступление. На первый взгляд оно не столь тесно связано с предметом нашего разговора. Но это только на первый взгляд.

В Госжилинспекцию области 23 декабря 2010 года гр-ка К. обратилась с жалобой, содержание которой освещалось в 36-м номере «ТИ» за этот год. Минуло два месяца — от инспекции ни звука. Автор материала дважды побывал на приеме у руководителей инспекции, интересуясь судьбой жалобы. Обещали вызвать виновного, разобраться. Прошел еще месяц, третий по счету. Не вызвали, не разобрались. Вряд ли можно считать подобный факт заурядной халатностью, традиционной волокитой. Надзорное учреждение, наделенное реальными полномочиями карать нарушителей закона, само стало грубейшим его нарушителем. Потому в полном соответствии с Федеральным законом №　59-ФЗ редакция обращается к начальнику отдела по надзору за исполнением федерального законодательства Л.Кленской с официальным заявлением:

— Уважаемая Лариса Александровна!

3 месяца назад, 23 декабря 2010 года, в Государственную жилищную инспекцию по Тюменской области обратилась гр-ка К. с заявлением, в котором сообщалось о несанкционированной перепланировке одной из квартир, угрожающей целостности девятиэтажного жилого дома. Нашему корреспонденту, дважды побывавшему в инспекции — у начальника ее, главного государственного жилищного инспектора по Тюменской области В. Вахрина, и его заместителя — обещали разобраться. Однако обращение заявительницы не разрешено до сих пор. Просим вас, с учетом последних указаний Президента РФ, организовать проверку законности разрешения упомянутой жалобы заявительницы. Материалы переписки по данному обращению находятся в редакции.

К слову, руководство компании «Запад» также не смогло разрешить данную жалобу. Причина: виновный уклоняется от встречи. Удивительное дело!

Но вернемся к разговору на заданную тему.

Недавно «Тюменские известия» публиковали выступление Александра Моора на заседании Тюменской городской Думы.

— Наша цель, — говорил он, — развитие цивилизованного рынка, на котором управляющие компании обеспечивают качественное оказание услуг, приемлемый уровень платы, прозрачность платежей, а потребители — своевременную плату за полученные услуги.

Достойная цель. И, главное, отчетливо видна концепция: прозрачная система ЖКХ. Жаль будет, если она споткнется об условия типового договора конструкции жилищного департамента. Ведь по сути они противоречат друг другу. В частности, прозрачность, о которой в один голос говорят и Дмитрий Медведев, и Александр Моор, — она в интерпретации департамента никак не укладывается в ясную и прозрачную схему ведения хозяйства. Значит, нужна корректировка пути движения вперед. Иначе — тупик.

Конечно, говорить о движении всего городского ЖКХ чохом, причесывать всех под одну гребенку — непростительная ошибка. Есть у нас и ТСЖ, и управляющие компании, к которым с уважением, полным доверием и благодарностью относится обслуживаемая клиентура, но таких, к сожалению, меньшинство. И погоды на огромном и тенистом рынке услуг ЖКХ они пока не делают.

Намерения новой городской власти, только вступившей в свои права, обнадеживают.

— Необходимо воспитать у собственников жилья устойчивый менталитет хозяина, — говорит Александр Моор.

И снова в точку. Чтобы обрести новый менталитет хозяина, надо избавиться от старого — менталитета советского иждивенца. Оставить бесплодные мечты и надежды, что кто-то другой позаботится о вас и урегулирует ситуацию, достаточно вам только внести требуемые платежи. Нет, ЖКХ не освободит ваших плеч от крепких объятий и не оставит в покое ваши карманы. Это его бизнес. Большой. А вам нужно защитить свой, малый. Семейный. И здесь — на явно обнадеживающем фоне — необходима активная позиция граждан. Наша с вами позиция, не примиримая к нарушениям гражданская позиция. А иначе не помогут ни меры убеждения, ни принуждения.

Верхушка айсберга

…Мы затронули здесь лишь верхнюю часть айсберга. Коснувшись лишь взаимоотношений между гражданином в ипостаси жильца — и, так сказать, исполнителем его воли. Неожиданно вдруг обретшим бескрайнюю власть над хозяином. Мы не затронули пока проблем качества работы ресурсоснабжающих организаций, с которыми жилец-бедолага имеет лишь опосредованную связь — через ЖКХ.

Но они постоянно дают о себе знать! И «умеренной» подачей тепла в батарею, на которой за ночь не сможет оттаять окоченевшая тушка курицы. И подземным гулом, треском и бьющим гейзером из прогнивших водопроводных труб. И затемненными «энергосберегающими» подъездами… А заменить эти гниющие, лопающиеся, как мыльные пузыри, трубы нечем. Не на что. Ведь финансируются они по остаточному принципу — после того, как будет украден каждый шестой рубль от сумм, вложенных в коммунальное хозяйство страны. Есть такая статистика. Правда, как с ней «бороться», непонятно: неизвестно, кто и где конкретно ворует. Пока в России прогремел лишь Центральный федеральный округ, похитивший 25 миллиардов рублей.

P.S. Наши исследования в области взаимоотношений между хозяевами компаний ЖКХ и жильцами-послушниками завершились в кабинете заместителя председателя городской Думы Н.Романова.

Николай Владимирович слушал нас вместе с активистом Робертом Казаковым. Понимал с полуслова, отвечал коротко и ясно, подкрепляя доводы нужными документами и нормативными актами. Все было под рукой. По ходу беседы раз пять звонил по телефону — убеждал кого-то, требовал с кого-то. Думаю, в тот вечер руководителю компании «Запад» Сергею Макаренко и его коллегам было не очень неуютно. Оказалось, что кое-что можно решить, приложив максимум стараний, настойчивости и силу воли. И даже наметить дату проведения подзабытого уже отчетного собрания собственников в отдельно взятой многоэтажке. В котором непременное участие примут руководитель компании «Запад» и депутат Тюменской городской Думы.

С капремонтом же — увы! — пока напряженка. Нет денег. Ремонтируются пока только дома до 1972 года выпуска.

В заключение наши папки пополнились рядом документов: расчетами цен, платы за жилье, тарифов и услуг, информационных писем. Уходя, заметил броский заголовок одной из газет, стопкой лежавших на столе руководителя: «Государство должно вернуться в ЖКХ». Надо найти эту газету и непременно прочитать.