Ёжик в коммунальном тумане

«Тюменские известия» поместили на своих страницах уже целый цикл критических публикаций, посвященных пробелам в деятельности управляющих компаний (УК) и другим негативным явлениям, доказывающим, что провозглашенная в России реформа ЖКХ во многом по-прежнему остается бумажной декларацией.

Однако резонанс на наши публикации, анализирующие положение дел в сфере жилищно-коммунального хозяйства, — а именно многочисленные письма читателей, — доказывает: наш читатель (и потребитель коммунальных услуг) нуждается в своеобразном юридическом ликбезе. Нуждается в инструкции по обращению с чиновниками управляющих компаний. И теми официальными договорами, которые УК предлагают заключать нашим гражданам.

Дабы устранить или не повторить уже совершенных ошибок, мы даем сегодня несколько кажущихся нам полезными советов. Они касаются пролонгации и заключения новых договоров граждан с управляющими компаниями ЖКХ в текущем году.

1. Получив проекты договора дополнительного соглашения, ни в коем случае не знакомьтесь и не подписывайте их наспех тут же, в диспетчерской, либо в офисе УК. Ни в коем случае! Сделайте это дома — после обстоятельного изучения и обсуждения договора в поквартирном комплексе на общем собрании жильцов вашего дома. Имейте в виду: согласно требованиям п.1 ст.162 ЖК договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником квартиры, но на условиях, указанных в решении общего собрания.

2. Второй экземпляр подписанного вами договора должен храниться у собственника помещения (а не у его «уполномоченного представителя», как это записано в действующем соглашении).

3. Нельзя не учесть такого обстоятельства. Функционирующие ныне экономически несостоятельные, а посему бесправные общие собрания и его полномочные общественные структуры — это, пожалуй, лишь профанация и дискредитация органов управления многоквартирным домом. Создается видимость контроля, которого на самом деле нет. Сказанное побуждает к действию. Отдельным пунктом договора должна быть предусмотрена обязанность компании создать необходимые условия, в том числе и экономического характера, для нормальной служебной деятельности общественных структур подопечного объекта. Для предоставления служебных помещений могут быть задействованы все пустующие внутридомовые и прилегающие к дому площади, равно и используемые не по назначению. В том числе бывшие лифтерные, помещения, сдаваемые в аренду. Для этого должны быть расторгнуты соответствующие договоры. Сделать это будет нелегко, даже, вероятно, архисложно. И дело здесь не только и не столько в мало ощутимой материальной потере — выходе из оборота лифтерной каморки либо уголка подвала. Куда труднее само создание условий для нормальной работы общественного контролирующего органа, который — наконец-то! — защитит своих избранников, будет считать и беречь народную копейку.

Примеры сказанному имеются. На дверях бывшей лифтерной в девятиэтажке, обслуживаемой компанией «Запад», уже несколько лет висит замок. Чего только ни делали жильцы дома, чтобы заполучить комнатку и обратить ее в мини-офис управления дома! Многократно ходили к руководителям УК — С. Макаренко и А.Усову, представителям власти, дважды критиковали упрямцев в парламентской газете. Сергей Иванович с Александром Васильевичем остались непокоренными. Не расстались с каморкой. Впрочем, мы уверены: лифтерная будет возвращена законным владельцам.

4. С особой осторожностью (лишь при отсутствии явного компромата) следует подходить к перезаключению договоров с УК-гигантами, прямо-таки «транснациональными корпорациями», в то же время вряд ли способными физически к полной реализации договорных обязательств. Сложно требовать надлежащего контроля и заботы о потребителях от ряда компаний, содержащих на своем учете около 300 домов (из них половина — многоквартирные). Здесь не только работать — отчитываться за работу нужно ежедневно и круглый год. Понятно стремление компаний набрать клиентуры побольше. Это величина прибыли, штатного аппарата, заработной платы. А вот поумерить аппетиты нанимающихся для обслуги коммунальщиков и довести набор учетного контингента до разумных размеров некому. Ведь жильцы сами подбирают себе такие компании. Хотя все они не знают, какие по счету у своего «благодетеля».

5. В документе должны быть отражены сроки и порядок проведения ремонтных работ. Думается, настала пора рассекречивать сроки планируемого капитального ремонта объекта. Сегодня они неведомы не только жильцам, но и самим управляющим компаниям. На жалобы и заявления граждан не может ничего толком разъяснить и городской департамент по жилью. Вот образчик подобных разборок.

В департамент городского ЖКХ обратился пенсионер, судья в отставке Р.К., с заявлением: просил сообщить, когда же будет проводиться капитальный ремонт в его доме, прослужившем людям без оного уже 34 года.

Директор департамента Г.Зверев сообщил заявителю (27.04.2010　г., №　1794 №　047): «Из-за отсутствия заявки управляющей компанией на предоставление субсидий означенный многоквартирный дом не включен в адресный перечень жилых строений, подлежащих капитальному ремонту в 2010 году» (!). Год спустя на обращение по тому же поводу заявителя М.С. департамент ответил так (№　1865/1-31 от 06.05.2011　г.): «Соответствующая заявка на предоставление субсидии для капитального ремонта УК представлена. Возможность проведения капитального ремонта указанного дома будет рассмотрена при условии наличия достаточного объема бюджетных средств…» Увы, ежик так и остался в тумане, оба заявителя — тоже.

«…если появятся средства в бюджете». Это напоминает мне грибную охоту. Найдем грибков — будет грибница, а нет — хлебайте водицу! Руководить — значит предвидеть. Мы не намерены сейчас отвлекать внимание читателя на процесс формирования целевых бюджетных фондов и расходования их. Это куда лучше сделают финансисты. У нас есть сформированная горадминистрацией «Концепция капитального ремонта многоквартирных домов г.Тюмени на 2009-2012 гг.», представляющая собой адресный перечень многоквартирных домов, требующих восстановительных работ с указанием объема финансирования по каждому дому. Имеется постановление горадминистрации №　37-пл от 19.04.2010　г. «Об утверждении порядка предоставления субсидий на капитальный ремонт многоквартирных домов в областном центре». Что мешает в рамках объема планируемых фондов и действующего закона поставить весь этот процесс на рельсы гласного планирования? И хотя бы раз в квартал публиковать в периодической печати ход этого процесса? Чтобы люди знали: они стоят в «живой» очереди, очередь движется, и цивилизованно, о нуждах их помнят и знают отцы города.

6. В соответствии с постановлением Правительства РФ №　491 от 13.08.2006　г., договорами управления, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется общим собранием его собственников. Но это не действующая норма, а что-то вроде витринной бутафории. УК действуют здесь самостоятельно, устанавливая собственные расценки. Нельзя представить себе, чтоб вот так же они предоставляли гражданам услуги ресурсоснабжающих организаций (подачу воды, света, тепла ) и при этом пренебрегали установленными тарифами. И причина здесь видится одна. Пренебрежение к своему бесхребетному, закомплексованному бытовой неустроенностью наймодателю, уверенность в безнаказанности за пользование отнятыми у него полномочиями. А если услуги предоставляются исполнителем вопреки нормам и правилам, значит, они противоправны, то есть недействительны! И не должны восприниматься и оплачиваться наймодателем. Так давайте эту аксиому — догму даже! — зафиксируем в договоре отдельным пунктом и расставим все точки над i. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Компании утверждают: «Общие собрания не собираются, не избирают актив. Разрешения брать не у кого. Виноваты жильцы». Между прочим, в многоквартирном доме проживают до тысячи человек. И что, все они виноваты? Утверждаю противоположное. Виноваты УК. Если бы директором был я — как писали ранее советские газеты, — то не стал бы обслуживать безмолв-ного глиняного колосса, порождающего фактическое бесправие обеих сторон (УК нельзя осуществлять ремонтные работы без санкции собственника и сдачи их по двустороннему акту), а инициировал бы непременно перед жильцами, муниципалитетом проведение организационного общего собрания и избрание его полномочных органов. Да и сам мог бы собрать людей. Это делается нередко. А жильцы уж сами избрали бы и председателя собрания, и домовой комитет. Но не выгодно это компаниям. Почему? — объяснять не надо.

7. Остается неясным содержание и обозначения ряда граф, предъявляемых к оплате счетов за оказание услуг. Почему графа «Содержание общего имущества» не включает в себя строки: «Содержание придомовой территории» и «Вывоз твердых бытовых отходов»? Наибольший интерес вызывает содержание графы «ТО общих коммуникаций, технических устройств и помещений домов». Каких помещений? Ведь это оплачивается по названной выше строке. Кто составлял и утверждал перечень услуг по этой строке? (Должен санкционировать его собственник!).

До сих пор мы — необоснованно — продолжаем платить за сбор, транспортировку и обезвреживание ртутьсодержащих отходов (те, в чьих квартирах нет энергосберегающих ламп), электроосвещение мест общего пользования, техоб-служивание электроплит. К новому договору надо непременно приобщить как приложение утвержденный собственником перечень услуг, входящих в названную выше графу — «ТО общих коммуникаций и техустройств помещений дома».

8. Согласно п.3.2. ст.162 ЖК обязательным элементом договора управления должен быть исчерпывающий перечень оказываемых услуг и порядок его изменения. Норма не работает, сей элемент в договоре отсутствует. Норму надо реанимировать! Если, скажем, расценки за уборку снега увеличиваются в 10 раз, то недостаточно объяснить сие мировым кризисом и ростом цен на нефть в Арабских Эмиратах. Надо предусмотреть предоставление обоснования такого роста, а равно время, место, объем оказанной услуги — за каждый день с непременным подписанием рабочего наряда представителем собственника.

9. В обновленном соглашении следует предусмотреть безотлагательное завершение работы по оформлению права собственности жильцов на земельный участок под домом и прилегающей территории — с оформлением границ его и постановкой на государственный кадастровый учет. Имея в виду длительное и небескорыстное использование исполнителем этого права собственника в коммерческих целях.

Сказанное, конечно же, не исчерпывает перечня всех накопившихся проблем во взаимоотношениях коммунальщиков с потребителем. Сделка, сопровождающая их совместнную деятельность в течение пяти лет, должна быть честной, взаимовыгодной, понятной. Прозрачными должны быть все прописанные формулировки. И, безусловно, должна быть адекватная ответственность за нарушения договорных обязательств. Ряд нестыковок, шероховатостей, противоречий в тексте действующего соглашения остался у нас за кадром. Хорошо будет, если до них дойдет каждый клиент жилкомхозовских услуг. Вот, например, уже оговоренный нами пункт 3 статьи 162 ЖК РФ: в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества и порядок изменения такого перечня.

А вот пункт 1.18 договора управления: УК вправе оказывать иные услуги и выполнять иные работы, не вошедшие в указанный перечень. Еще одним пунктом 3.3.16 разработчик типового проекта договора окончательно переворачивает вверх тормашками жэковскую статью: «…осуществлять за отдельную плату иные услуги, не оговоренные настоящим договором…» Или: «…плата за содержание и ремонт помещения включает в себя капитальный ремонт…»

Зачем же упрятывать туда платежи за эту важнейшую коммунальную услугу? Да еще одинаковым по объектам разных лет зас-тройки? Лифт почему-то входит в состав общего имущества и в перечень оказания коммунальных услуг… Не должно допускаться никаких разовых платежей, не предусмотренных соглашением, тем более без письменной санкции собственника. Занятные порой случаются оказии, чинимые нашими наемщиками! Недавно компания «Запад» запросила созыва общего собрания жильцов подопечной девятиэтажки. А собравшемуся кворуму представители предъявили… два прошлогодних предписания по результатам надзорных проверок областной жилищной инспекцией. И предложили собрать один миллион рублей для работ по устранению выявленных нарушений. В одном из них значились отсутствие освещения в подвале, строительно-бытовой мусор, отсутствие застекления в окнах коридора, сбои штукатурки и краски на стенах и потолках лестничных клеток и проч. Во втором — повтор первого: отсутствие покрытия вентиляционных шахт, частичное отсутствие теплоизоляции на трубах горячего водоснабжения.

По нормам логики и права эти проверки должны были завершиться безотлагательным устранением выявленных нарушений за счет средств текущего ремонта. И наложением административного взыскания на руководителя УК — за ненадлежащее содержание общего имущества! Кстати, в процессе работы над статьей автор этих строк зашел в подвал. Света по-прежнему нет, под ногами — прошлогодний строительно-бытовой мусор, где-то во тьме журчит искусственный ручей…

Налицо очевидное, намеренное нарушение действующих правил и норм, приправленное к тому же изрядной дозой цинизма. В редакцию продолжают поступать жалобы граждан на пороки в коммунальной обслуге. В коллективном письме жильцы общежития по улице Энергетиков, 47, пишут о невозможности проживания в их здании из-за ветхости отдельных конструкций его и оборудования, отсутствия элементарных жизненных условий. Хождения по различным инстанциям результатов не дают. Заявители В.Мастерских и Ю.Коротаева жалуются на низкое качество обслуживания компанией «Запад».

В адрес той же компании пишет гневное письмо инициативная группа жильцов дома №　123 по Московскому тракту. Их возмущает абсолютная бесхозность здания, антисанитария, ветхость конструкций и инженерных сооружений и оборудования. За последние два года зафиксировано (только учтенных!) 37 аварийных заявок. На все жалобы — те же отписки. В прошлом году на собрании жильцов работа ООО «УК Запад» по управлению домом за период с 2006 года признана неудовлетворительной.

Лейтмотивом практически всех обращений граждан звучит единое: потребность жилья в капитальном ремонте! А также полная неизвестность по поводу календарных сроков его проведения. Подчеркнем вновь: проведение ремонтных работ вне ведения хозяина имущества либо умолчание о сроке их проведения, предоставление услуг по собственным, никем не контролируемым расценкам — это сказочная золотая антилопа, это Клондайк. Эта та самая черная дыра ЖКХ, поглощающая безмерные суммы денег. И никакая она не черная, ибо образуется практически легально. И хорошо просматривается теми, кто желает видеть ее сущность!

Я абсолютно уверен: растущее напряжение в сфере предоставления коммунальных услуг, особенно решении жилищных проблем, можно умерить, смягчить в значительной степени без дополнительного вложения бюджетных рублей. Надо критически оценить и пересмотреть организацию работы с жалобами и заявлениями граждан. Грубость, формализм, отписки пресекать в корне, считая невозможной деятельность должностного лица, не умеющего работать с людьми. Увеличить время и упростить процедуру личного приема заявителей.

Здесь главное — четкость, конкретность и законченность ответа во времени и пространстве. Если мы устно или письменно ответим инициативной группе жильцов, что в марте 2012 года будет предоставлена субсидия на проведение планового ремонта их дома, и попросим — уж пожалуйста! — потерпеть до этого времени, то жильцы непременно спокойно дождутся решения своего вопроса.

Не устану повторять о вреде принимаемых чиновными структурами безгласных и бессрочных, никого не обязывающих и ничего не обещающих решений по вопросам, поддающимся планированию. Это даже не коррупционная составляющая — это само Ее предподлейшее высочество Коррупция. Собственной персоной…

А подобная реакция властей предержащих на просьбы и предложения рядовых граждан нам хорошо известна — по ответам на критические выступления газеты. Некоторые из них мы предавали гласности, другие остались на совести чиновника…

Гласность всегда болезненно воспринимается критикуемыми персонажами. Некоторые компании грозят автору этих строк судом. Одна из них заявила, что исковое заявление уже находится в суде. За компрометацию их якобы абсолютно правомерной деятельности, добросовестного бизнеса.

У генералов от жилкомхоза был резон для такого заявления. Это я говорю вполне серьезно, без ерничанья. Слово «бизнес» воспринимается определенным кругом предпринимателей по советскому словарю Ожегова как «личная нажива» и «ловкая афера». Взращенный по такой теории недобросовестный бизнес набирает обороты, уверенно движется вперед по пути, проложенному олигархами-первопроходцами, оставляя на обочине понятия честности, искренности, справедливости и прочие сантименты. Корысть, лживость, откровенное надувательство безропотных граждан становятся нормой, даже правилом ведения коммунальной службы. Слова, взывающие к справедливости и разуму, совести и законности, кажутся современному нуворишу ребячьей наивностью, анахронизмом, патологией рыночных отношений. Говорю это для того, чтобы дать последний совет. Никто не даст нам избавленья от превратностей недобросовестной коммунальной службы. Надо брать бразды правления и контроля в свои руки — хозяину, собственнику жилья. Того самого жилья, которое он приобрел за свои кровные.

И начинать это надо с заключения равноправного взаимовыгодного соглашения обеих сторон.